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2022年二季度以来，疫情出现多轮反复，拖累服务业经济和消费市场恢复，受此影响，商业地产租赁市场面临下行压力，供需两端均走弱。为促进宏观经济和消费市场恢复，中央及地方政府陆续出台稳经济、扩内需、促消费、助企纾困、优化营商环境等相关政策，同时不断优化疫情防控政策，最大限度减少疫情对经济社会发展的影响。目前，政策效果已逐步显现，加上疫情影响逐渐减弱，消费市场已有回暖迹象，2023年春节期间，消费市场活跃度有所提升。据国家税务总局1月27日发布的增值税发票数据显示，今年春节假期，全国消费相关行业销售收入与上年春节假期相比增长12.2%，与2019年春节假期相比年均增长12.4%。总体来看，我国经济长期向好的基本面没有改变，在坚定实施扩大内需战略的背景下，内需潜力将不断释放，而商业地产作为国内消费和服务升级的重要载体，仍蕴藏发展空间。（点击查看：2022中国商业地产市场年报）
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经过过去几年的高速增长，部分区域的商业地产市场存在需求乏力、供大于求的现象。同时，伴随居民收入、消费水平的提高和近三年疫情的影响，人们的消费理念、消费行为、办公方式都逐渐产生变化，对消费场所和办公空间的要求不断提高，多重因素影响下，区域内商业地产市场竞争愈发激烈，项目经营情况分化加剧，对商业地产运营商的创新能力、运营能力和服务水平也提出了更高的要求。
在此背景下，中指研究院在分析总结历年研究经验及商业地产行业发展现状的基础上，开展中国房地产指数系统商业地产指数的研究和编制，主要涵盖商铺租金指数和写字楼租金指数，用以客观反映重点城市商业地产价格水平及其变化趋势，以期为行业参与主体提供参考。
01 中国商铺租金指数运行分析
根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2022年下半年，我国主要商业街商铺租金水平整体继续下跌，且跌幅较2022年上半年有所扩大；重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体止涨转跌。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为24.53元/平方米/天，环比下跌0.71%，跌幅较2022年上半年扩大0.25个百分点；由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为26.94元/平方米/天，环比止涨转跌，跌幅为0.09%，商铺租金整体承压。
从涨跌数量来看，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占22.4%，租金环比下跌的商业街占70.1%，7.5%的商业街租金与上期持平；在样本商圈（购物中心）中，租金环比上涨的商圈占33.7%，租金环比下跌的商圈占56.8%，9.5%的样本商圈（购物中心）租金与上期持平。
从行业宏观环境来看，2022年，疫情频发对消费市场影响较大，全年社会消费品零售总额为44.0万亿元，同比下降0.2%。从下半年情况来看，三季度，随着一系列促消费政策落地显效，消费市场有所恢复，社零总额同比增长3.5%；但进入四季度后，多地疫情反复再次冲击消费市场，社零总额同比下降2.7%。展望未来，我国超大规模市场优势仍然没有改变，2023年，随着疫情影响逐渐减弱和扩大内需战略深入实施，我国消费市场活力有望逐步回升。
1. 百街商铺租金指数
（1）百街商铺租金变动情况
根据全国15个重点城市主要商业街商铺样本的调查数据，由重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成百大商业街（百街）商铺租金指数。2022年下半年，百街商铺平均租金为24.53元/平方米/天，环比下跌0.71%，跌幅较2022年上半年扩大0.25个百分点。
分城市等级来看，2022年下半年，一线城市样本商业街中租金环比上涨的商业街占25.9%，租金环比下跌的商业街占55.6%，18.5%的商业街租金与上期持平；二线城市样本商业街中租金环比上涨的商业街占20.0%，租金环比下跌的商业街占80.0%。
2022年下半年，多地疫情反弹，对消费市场造成冲击，尤其是聚集型、接触型消费受影响更大，部分以餐饮、休闲娱乐等体验式业态为主的商业街，以及部分具备文旅属性、以游客为主力客群的商业街客流下滑，空置率提升。因此，部分商业街商铺业主选择降低租金以留住续租客户，吸引新客户，整体来看，商业街市场租金承压，呈现持续调整态势。
（2）租金涨跌幅较大的商业街
图：2022年下半年租金环比涨跌幅较大的商业街
数据来源：中国房地产指数系统
2022年下半年，22.4%的样本商业街租金环比上涨，具体来看，上海南京西路商业街租金环比涨幅最大，为0.62%，上海天钥桥路休闲餐饮街、深圳华强北步行街、苏州龙湖狮山金街环比涨幅在0.4%（含）-0.6%之间，北京新街口商业街、海口解放西路等7条商业街环比涨幅在0.3%（含）-0.4%之间，武汉江汉路步行街、广州天河又一城等4条商业街租金环比涨幅在0.3%以内。
与此同时，70.1%的样本商业街租金环比下跌，具体来看，天津南市食品街租金环比跌幅最大，为3.30%；天津鼓楼、广州上下九步行街、上海田子坊等6条商业街环比跌幅在2.0%-2.5%之间，南昌胜利路步行街、上海七宝老街、南京老门东等18条商业街环比跌幅在1.0%（含）-2.0%之间，重庆解放碑商业街、北京簋街、北京好运街、成都建设路等22条商业街租金环比跌幅在1.0%以内。
2、百MALL商铺租金指数
（1）百MALL商铺租金变动情况
根据全国15个重点城市典型购物中心商铺样本调查数据，由重点城市100个典型购物中心商铺为样本标的，构成百大购物中心（百MALL）商铺租金指数。2022年下半年，百MALL商铺平均租金为26.94元/平方米/天，环比止涨转跌，跌幅为0.09%。
分城市等级来看，2022年下半年，一线城市中38.6%的商圈（购物中心）租金环比上涨，50.0%的商圈（购物中心）租金环比下跌，11.4%的商圈（购物中心）租金环比持平；二线城市中29.4%的商圈（购物中心）租金环比上涨，62.7%的商圈（购物中心）租金环比下跌，7.8%的商圈（购物中心）租金环比持平。
进入四季度后，多个城市疫情出现反复，部分购物中心商户客流锐减，营业额下滑，一些中小型商户甚至面临生存危机不得不选择退租。多重压力下，部分购物中心主动下调租金以维持项目运营的稳定性。
（2）租金涨跌幅较大的商圈
图：2022年下半年租金环比涨跌幅较大的商圈
数据来源：中国房地产指数系统
2022年下半年，33.7%的样本商圈租金环比上涨，具体来看，深圳华强商圈租金环比涨幅最大，为0.99%，北京三里屯、深圳福田中心区、上海徐家汇三个商圈环比涨幅在0.9%左右，上海五角场、上海中山公园等6个商圈环比涨幅在0.5%-0.7%（含）之间，武汉后湖、杭州吴山、上海八佰伴、海口西海岸等22个商圈租金环比涨幅在0.5%以内。
与此同时，56.8%的样本商圈租金环比下跌，具体来看，成都新南天地商圈、重庆观音桥商圈租金环比跌幅相对较大，分别为1.08%、1.00%，上海曹家渡、北京鲁谷、天津南市、广州北京路等18个商圈环比跌幅在0.6%（含）-1.0%之间，重庆杨家坪、天津劝业场、上海四川北路、海口解放西等34个商圈租金环比跌幅在0.5%以内。
3、租金运行趋势研判
从市场表现看，2022年下半年，疫情冲击之下，居民收入增速放缓，消费意愿减弱，叠加部分城市疫情防控较严，聚集型、接触型消费受限，阻碍实体商业经营情况的恢复。从商铺租赁市场表现看，2022年下半年，商业街商铺和商圈（购物中心）商铺租金均下行，其中商业街商铺租金环比继续下跌，且跌幅较2022年上半年有所扩大，商圈（购物中心）商铺租金由2022年上半年的环比涨幅收窄转为环比下跌。
供应方面，根据中指数据，2022年商铺租金指数重点监测的15个城市新开业3万方及以上购物中心129个（约1160万平方米），数量较2021年下降近四成，受疫情影响，新开业节奏明显放缓，商铺租赁市场短期供应有所下降。从长期供应来看，2022年，商铺租金指数重点监测的15个城市商办用地成交规划建筑面积（市本级）为2710万平方米，同比下降30.1%，商办用地成交规模缩量意味着未来2-3年内商铺新增供应也将进一步下降。
需求方面，2022年，国内疫情多发频发，居民收入增速放缓，消费意愿减弱，消费市场恢复放缓，全年社会消费品零售总额同比下降0.2%，上海、北京、天津、成都等城市消费市场受疫情影响较为明显，社零总额同比下降。2022年下半年，消费市场疲软导致商铺租赁市场需求放缓，部分经营不善的商户退租现象频现。但12月下旬以来，疫情影响逐渐减弱，部分城市消费市场逐渐复苏，商户对消费市场的预期增强，商铺租赁需求开始逐渐释放。
整体来看，下半年新增商铺租赁需求向高端化、个性化、体验式消费升级。但不同能级的购物中心商铺租赁需求有所差异，核心商圈的中高端购物中心租赁需求更偏向国内、国际知名零售品牌，以及各类品牌首店、旗舰店；而区域型购物中心则以满足周边居民日常购物、亲子、休闲、社交需求的品牌为主。
展望未来，2022年下半年，为缓解疫情对消费市场造成的冲击，中央及地方政府围绕消费市场供需两端持续发力，陆续出台相关政策。供给端政策主要以优化营商环境、助企纾困、推动实体商业提质升级等方面为主，需求端则出台各类扩内需促消费政策，提升消费市场活力。
12月下旬以来，促消费政策及疫情防控政策优化的效果已逐渐显现，部分城市的消费市场已出现回暖信号，实体商业客流量有所回升，尤其是观影等休闲消费、旅游消费恢复加快。国家电影局数据显示，初步统计，2023年春节档（除夕至正月初六，1月21日至1月27日）电影票房为67.58亿元，同比增长11.89%；观影人次为1.29亿，同比增长13.16%。经文化和旅游部数据中心测算，今年春节假期全国国内旅游出游3.08亿人次，同比增长23.1%，恢复至2019年同期的88.6%；实现国内旅游收入3758.43亿元，同比增长30%，恢复至2019年同期的73.1%。2023年，在疫情影响进一步减弱后，居民消费意愿或将有所提升，消费市场或将稳步复苏，带动商铺租赁需求释放，商铺租金有望企稳。
中国写字楼租金指数运行分析
根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2022年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金 为4.74元/平方米/天，环比下跌0.18%。从不同商圈表现来看，四季度写字楼租金环比上涨的商圈占27.5%，租金环比下跌的商圈占71.3%，1.3%的商圈租金环比持平。
从行业宏观环境来看，2022年，多重超预期因素冲击下，经济低速增长，全年GDP同比仅增长3.0%。三大需求增速放缓，聚集型、接触型消费受疫情冲击较大，拖累消费市场，全年社会消费品零售总额同比下降0.2%；外需收缩，出口贸易增速下滑，全年货物出口总额同比增长10.5%，自8月起累计增速连续5个月下滑；投资增速放缓，全年固定资产投资（不含农户）同比增长5.1%，其中房地产开发投资同比下降10.0%，对固定资产投资形成拖累。从服务业运行情况来看，四季度以来，全国多地疫情出现反复，服务业市场活跃度显著下降，9-12月服务业商务活动指数连续4个月位于收缩区间，其中12月服务业商务活动指数为39.4%，处于近五年低位水平，仅高于2020年2月。
1、写字楼租金变动情况
二季度以来，全国多地疫情反复，波及的范围和人群显著加大，宏观经济尤其是服务业经济下行压力不减，给写字楼租赁市场带来冲击，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金连续四个季度下跌。根据全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2022年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.74元/平方米/天，环比下跌0.18%，跌幅较三季度扩大0.01个百分点。
一线城市样本中，25.0%的商圈写字楼租金环比上涨，75.0%的商圈写字楼租金环比下跌。二线城市样本中，29.5%的样本商圈写字楼租金环比上涨，68.2%的商圈写字楼租金环比下跌，2.3%的商圈写字楼租金与上期持平。
2、租金涨跌幅较大的商圈
图：2022年四季度写字楼租金环比涨跌幅较大的商圈
数据来源：中国房地产指数系统
2022年四季度，27.5%的商圈写字楼租金环比上涨。具体来看，上海静安寺商圈写字楼租金环比涨幅最大，为0.21%，杭州钱江新城、天津小白楼街、上海漕河泾、武汉金融港等9个商圈环比涨幅在0.1%（含）-0.2%之间，杭州申花、上海徐家汇、广州环市东、上海南京西路等12个商圈环比涨幅在0.1%以内。
与此同时，71.3%的商圈写字楼租金环比下跌。具体来看，天津劝业场商圈写字楼租金环比跌幅最大，为0.86%，北京望京、广州体育中心等5个商圈环比跌幅在0.5%-0.7%之间，深圳前海、青岛五四广场、武汉光谷、重庆江北嘴等17个商圈环比跌幅在0.3%（含）-0.5%之间，长沙五一广场、深圳南山中心区、成都春熙路、北京科技园区等31个商圈环比跌幅在0.1%（含）-0.3%之间，北京金融街、重庆加州新牌坊、武汉武广万松园3个商圈写字楼租金环比跌幅在0.1%以内。
整体来看，部分楼宇业态丰富、具备区位优势、知名企业集中的核心商圈，以及生物医药/新能源等新兴产业、专业服务业、金融服务业企业聚集的商圈写字楼租赁需求相对稳定，租金小幅上涨。而部分互联网企业仍持续缩减办公场所、整合办公空间，租赁需求回落，此类企业集中的商圈写字楼租金有所下跌；同时，部分办公楼宇集中、存量较大的商圈楼宇间竞争加剧，写字楼租金亦有所下跌。
3、租金运行趋势研判
从市场表现来看，四季度，尤其是11月下旬以来，部分城市疫情有所反复，需求收缩、供给冲击、预期转弱“三重压力”加大，制约经济恢复，与写字楼租赁市场相关性较强的服务业经济活跃度降低。尽管重点城市写字楼租赁需求整体仍继续释放，但在不利因素影响下，部分城市需求释放放缓，部分项目甚至出现较多的退租现象。价格方面，尽管部分核心商圈的优质楼宇租金仍保持稳定，但更多楼宇业主选择下调租金，以挽留老租户、吸纳新租户，维持出租率的稳定。多重因素影响下，四季度写字楼租金指数监测的全国15个重点城市主要商圈写字楼平均租金环比继续下跌。
供应趋势，根据中指监测数据，截至2022年四季度，重点城市甲级写字楼总建筑面积共3.92亿平方米，较三季度增加约130万平方米，上海、广州均有新增供应入市。其中，一线城市甲级写字楼项目总建筑面积共2.09亿平方米，占重点城市甲级写字楼总量的53.5%，存量相对较多。二线代表城市甲级写字楼项目总建筑面积共1.82亿万平方米，占重点城市总量的46.5%，不同二线代城市存量存在差异，杭州、武汉、成都甲级写字楼总建筑面积在3000万平方米以上，重庆、南京、长沙、天津在1000—3000万平方米之间，苏州、青岛、南昌在1000万平方米以内。
需求趋势，2022年，租赁和商务服务业、TMT行业、金融业依旧为写字楼租赁市场需求主力。根据中指数据，写字楼租金指数重点监测的15个城市共监测到大宗租赁案例中，以上三个行业的租赁案例占比超六成。但受行业调整影响，部分互联网企业缩减业务规模、整合办公场所，对办公空间的需求有所收缩，TMT行业租赁需求较2021年有所收缩；批发和零售业受疫情冲击较大，租赁需求较2021年也有所收缩。
展望未来，短期来看疫情冲击带来的不利影响仍将持续一段时间，但随着中央及各地出台的扩大内需、助企纾困、优化产业结构、招商引资等方面政策不断落地显效，重点城市写字楼租赁需求或将加速释放，预计重点城市写字楼租赁市场将于2023年一季度后逐渐企稳复苏。但值得注意的是，四季度受疫情影响而延迟入市的项目或将于2023年逐渐入市，部分城市将形成供应小高峰，供给侧压力的上升或导致部分商圈写字楼租金继续下跌。
