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昨日广州2022年第二轮土拍高潮结束,中心区地块成交火热,而外围地块底价出让或无人问津而流拍。

可见,市场分化仍然是下半年楼市的主旋律。中心区楼市有望加快复苏的步伐,外围区域仍需提振市场信心。

克而瑞最新统计显示,截至2022年6月末,广州新房库存合计1211.12万㎡,可售库存套数约10.8万套,按近12个月的市场去化水平计算,全市去化周期需15.4个月。

具体到各个行政区来看,据克而瑞统计,截至6月末,单区新房库存的去化周期在行业警戒线(12个月)以下的仅有3个区域,分别是黄埔区去化8.3个月、越秀区去化8.3个月,以及荔湾区去化11个月。而库存去化周期长达一年半以上的(18个月),则有从化区19.3个月、花都区21.9个月、南沙区22.9个月。

从数据观察得知,各区库存压力不一,但多数区域仍在可控范围。然而,细化到区域的各个板块,广州多个板块的新房货量去化缓慢。比如,增城区新塘镇板块库存量最大,为70.84万㎡、6918套,虽说新塘镇楼市交投活跃排全市第二、仅次于科学城板块,但由于片区整体去化走低,截至6月末,新塘镇的新房库存去化周期高达15.9个月,突破行业警戒线。

而荔城板块、赤坭板块、汽车城板块以及南沙湾板块等板块,去化速度慢,均需要30个月以上的去化周期才能消化完毕。

展望下半年,据合富研究院监测,2022年下半年全市商品住宅新货预计约4.9万套,总量环比提升超三成,呈现“城区主力+国企主力”的供应特征。具体来看,中心+近郊走货效率更高、新货占比不断提升;而远郊“库存压力”明显,新货转化下降,新货占比呈回落趋势。

成交来看,预计2022年下半年成交有望回升至500万~600万㎡,较上半年提升约30%,大致持平去年下半年水平;2022年全年成交在1000万㎡上下浮动,对比去年高位回落15%~25%。

南都·湾财社记者王艳玲

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