▲从整个房地产生态链上看，除了善后已爆雷的烂尾楼外，也需关注潜在的、尚未暴露的风险。图/IC photo
近期，多地楼盘发生集体停贷一事引发广泛关注。对此，中国银保监会有关部门负责人17日接受媒体采访时表示，银保监会对此高度重视，加强与住建部、中国人民银行等部门的协同配合，坚持“房住不炒”，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”，支持地方更加有力地推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。
消费者所购住房一旦烂尾，将直接影响这部分人的生计，从而给社会带来不稳定性。相信这场遵循市场化、法治化原则的“三保”专项举措，能依法保障消费者的合法权益。
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对开发商进行体检：隐性风险不容忽视
近年来，烂尾楼在全国多地次第爆雷，虽然目前来看，这些爆雷楼盘相对整个楼市而言占比较小，但也不能忽视其中存在的隐性风险。因此，当前不妨对房地产行业进行一次伐毛洗髓的健康体检，从体制和机制上矫正相关责权利的扭曲，防患于未然。
当前，我国房市存在两大风险隐患：一是从土地开发到居住等环节上，存在责权利不对等带来的风险敞口，及过度金融化风险；一是整个房市将风险管理依托在最终购房者不违约及房价单边上涨上，一旦房价进入“盘整”甚至下行轨道，房市就会从举债扩张迅速转变为债务紧缩，从而出现流动性风险与资产负债表衰退风险的叠加，烂尾楼本质上就是房市的债务紧缩。
而站在整个房地产生态链上看，面对日益显现的房市债务紧缩，除了善后已爆雷的烂尾楼外，更需关注的是潜在的、尚未暴露的风险，以避免烂尾楼风险持续蔓延，让更多业主遭遇“不白之冤”。
首先，做好对房企的风险排查工作，防范风险向业主转移。目前业已爆雷的烂尾楼，大都是问题开发商开发的项目。这揭示出一条典型的风险传导链条，就是在现有房地产金融模式和商品房预售制度下，居民按揭贷款前置到了房地产早期开发环节，导致开发商流动性风险最终被按揭借款人吸收，使业主暴露在巨大风险中，被迫集体停贷。
鉴于目前房地产市场的这种风险传染特征，当前亟须根据一般情况、严重情况和极端情况等，对开发商做一个风险测试和健康体检，看其在不同市场境况下的风险暴露程度和规模，以筛选出不同市场状态下，哪些开发商存在流动性风险和资产负债表衰退风险等。
然后根据不同房地产开发商的风险特征，制定对应解决方案。如对于质地还不错、但存在流动性风险的开发商，可以鼓励金融机构为其提供针对性的融资渠道，以保障其旗下项目不会因流动性而导致项目烂尾，使业主陷入不可控的风险之中；对存在潜在资产负债表衰退风险的开发商，需在其风险尚未暴露之前，遵循市场化、法治化原则对其进行资产负债重整，通过提前进行并购重组和债务重组等，一事一议地通过市场手段消化吸收风险，避免开发商风险转移到业主。
其次，为开发商提高资产周转率创造相对宽裕的政策和市场环境。项目烂尾的直接诱因就是开发商资产周转率下降，引发债务紧缩。今年以来，为稳房价、稳预期、稳地价，一些地方采取了比较生硬的措施，如通过暂停网签等限制开发商降价销售，这表面上稳住了一地的房价，但压低开发商的资产周转率，很容易引发开发商的流动性风险，进而带来新的开发项目烂尾风险。
因此，当前房地产“三稳”中的稳房价，不是将房价稳定在某个价位，而是从房价走势上具有可控预期，房价的涨跌应以市场可预期为前提，只要开发商降价促销未出现有价无市，就不应该干预市场房价，以避免房价通过限制降价稳住了，但保交楼的烂尾楼风险暴露了。
▲不少居民正在承受着商品房烂尾的巨大苦楚。图/IC photo
厘清责权利关系：将风险有序管控起来
事实上，不论是善后已发生的风险，还是缓解尚未暴露的潜在风险，都需要合乎市场逻辑地配置开发商、银行、政府监管部门和住房消费者的责权利关系，使房地产风险置于可管控的范围之内。
这就要求，各地住建部门科学合理地把关商品房预售证发放，严令禁止地方房管部门，在开发商只盖了样板房就为其发放商品房预售证，因为这变相突破了2003年央行121号文件中规定的要求——开发项目主体架构封顶后方可申请按揭贷款。
还要矫正开发商、商业银行、地方监管部门和业主在商品房预售资金管理账户上的责权利关系。目前商品房预售资金要求进入银行监管账户，实现资金分阶段调拨。
若暂时不考虑取消预售制，预售资金监管制度要给予业主较高权重的决定权和处置权，即银行要向开发商拨付预售资金，还需业主委员会的集体无异议；并完善预售资金调拨程序，如明确预售资金的三成，要等到商品房交付业主后才能调拨，地方房管部门可以承担程序性核准的功能。
要注意的是，目前按揭贷款合同让借款人担负无限偿付责任，表面上银行转移了风险，但实际上是其错误地将业主的无限偿付责任等同于低风险资产，带来的是风险资产的系统性低估，即随着个人破产法的实施，按揭贷款不再安全。
为此，当务之急是，不论是支持地方的“保交楼”，还是将现有房地产金融中存在失范的风险进行有效管理，商业银行都必须基于市场逻辑和法治化理念，理顺房地产行业各环节的市场逻辑，将房地产行业的金融风险有序管理起来，避免由于责权利不对等，让本不具有风险管理和风险承载能力的人承担风险。
总之，市场经济下，风险本质上是资源错配，资源错配实为责权利不对等。当前，要借助目前的烂尾楼事件，启动对整个房地产行业的体检。通过体检及时找到风险点，理顺风险传导链条，从而利用市场化、法治化机制化解风险，防患于未然，莫让业主承担本不应由其承担的风险，避免金融风险变成社会不稳定因素。
撰稿 / 刘晓忠（财经专栏作家）
编辑 / 马小龙
校对 / 刘军
