本文来源：时代周报 作者：刘婷

继北京、福州、厦门及合肥之后，东莞2022年首批集中供地拉开序幕。

3月13日，东莞市自然资源局发布拍地公告。东莞首批集中供地共计出让8宗涉宅地块，起拍总价170.83亿元，出让总面积33.29万平方米，将于4月19-20日进行集中竞价。

调整竞拍规则，为本次拍地最大亮点。时代周报记者对比获悉，本次土拍取消地块入市后商品房售价限制、部分地块下调竞买保证金、部分地块取消配建要求。

合富研究院高级分析师李兴旺对时代周报记者表示，在“稳经济、稳增长、稳预期”和“因城施策”背景下，全国各地越来越多城市调整楼市政策，东莞也不例外。东莞放松土拍要求，是此轮全国楼市政策宽松的表现之一。

降低拍地门槛

东莞首批集中供地推出8宗地块，主要分布于长安、道滘、常平、横沥、大岭山及塘厦等镇街。其中，2022WR003地块和2022WR004地块曾于2021年挂牌出让，本次为二次上架。

时代周报记者对比发现，2022WR003地块出让规则取消“首批最高房价毛坯不高于41998元/平方米”要求；2022WR004地块出让规则取消“首批最高房价毛坯不高于38220元/平方米”要求。此外，本轮新推出地块均未对地块入市后最高售价进行限制。

取消售价限制，将为开发商腾挪更多利润空间。为提高开发商入市积极性，东莞本轮土拍下调保证金门槛。

具体而言，2022WR003地块保证金为10.1亿元，去年为22亿元；2022WR004地块保证金为4.5亿元，去年为12亿元。

此前，东莞土拍多要求房企竞配安居房和公共配套设施，本轮拍地规则亦有所放松。

“部分地块去掉竞配面积后，楼面价约为1.5万~1.8万元/平方米。但加上竞配面积后，实际楼面价约为1.9万元/平方米。片区新房售价约为3万元/平方米，加上竞配面积根本算不过账。”一名勘察过地块的房企人士对时代周报记者表示，取消或降低竞配面积，相当于为房企“减负”，有盈利空间房企才敢拿地。

东莞土地市场，向来是房企的“兵家必争”之地。东莞中原地产数据显示，2021年上半年，东莞土拍平均溢价率达35%，创近年新高；平均楼面价为近2万元/平方米，同比增长50%。

住宅成交量触底反弹

过去一年，东莞楼市处于高压之下，限购限贷升级、二手房参考价等调控持续升级。进入2022年，东莞楼市持续低迷。

中原地产研究院监测数据显示，2月东莞住宅新增供应约5.6万平方米，创过去12年同期新低，环比同比均下跌约7成。2月，东莞住宅成交面积8.2万平方米，创过去15年同期次新低，环比下降57%，同比下降67%。

截至2月底，东莞住宅库存套数34749套，约412万平方米，库存面积同比上升52%。按照过去6个月消化速度计算，2月底住宅库存消化周期约15.2个月，创近8年新高，高库存压力显现。

进入3月，传统楼市销售旺季已至，东莞住宅成交量有所回暖。

合富大数据显示，2月28日-3月6日，东莞一手住宅网签306套，签约面积约为3.9万平方米，环比增加近6成。春节后，东莞东莞一手住宅网签量逐周回升。同期，东莞二手住宅网签212套，环比增加16%。

“土拍条件放松，将提高房企拍地积极性，拍地热情会有提升。”李兴旺认为，当下东莞市场仍处于信心恢复阶段，土拍对交易市场的影响仍需看待后续市场表现，结合具体情况具体分析。