3月10日，中介寡头“贝壳找房”公布2021年全年财报。
2021年，贝壳实现营收808亿元，同比增长14.6%；净亏损5.24亿元，同比大跌118.87%。
具体经营数据上，去年贝壳平台GTV（总交易额）约3.85万亿元，同比增长10.1%。其中新房GTV约1.61万亿元，同比增长16.3%；二手房GTV约2.06万亿元，同比增长6.1%。
在中国楼市整体遇冷的2021年，贝壳交易额能取得10%的正增长，看起来韧性十足。
但资本市场并不认可，年报发布后贝壳股价大跌23.93%，1年多来累计暴跌超80%，总市值蒸发5000多亿元。
中国楼市不败神话终结后，贝壳找房如何自保？
壹
贝壳自2018年成立以来，表面上一直顺风顺水。
从转型互联网开放平台，打“假房源”乱象，到赴美上市，再到2020年GTV突破3.5万亿元，贝壳中介寡头的形象深入人心。
但规模只是表象，这几年在国家“房住不炒”基调下，楼市调控政策不断趋严，限购、收紧信贷、二手房指导价等措施轮番出台。
这导致贝壳持续面临高压，财报显示，2017年—2019年贝壳分别净亏损5.38亿元、4.28亿元、21.80亿元，仅在2020年实现全年盈利。
2021年，中国楼市再度遇冷，上半年广州、深圳等地二手房指导价政策发布，下半年信贷收紧，全国市场开始冷清。
国家统计局数据显示，2021年全国商品房销售面积179433万平方米，同比仅增长1.9%；销售额181930亿元，同比增长4.8%。
全国百强房企销售额，更是出现10年来首次下滑，排名前五的房企中，碧桂园、万科、中国恒大全年销售额分别下滑4%、11%、36%。
行业惨淡，贝壳找房作为中介方自然不可能独善其身，全年销售额正增长基础上，业绩还是再度转亏。
其实2021年楼市遇冷，主要发生在下半年。
2021上半年时，贝壳各项数据还在增长：整体完成GTV 人民币2.29万亿元，同比增长72.3%。净利润21.70亿元，同比增长35%。
到了三季度，受调信贷收紧、全国楼市降温影响，二手房交易迅速下滑，贝壳业绩因此遭受重创。
三季度，其营收为181亿元，同比下降11.9%；净亏损17.66亿元，同比大跌2462%；GTV为8307亿元，同比下降20.9%，其中二手房交易GTV同比下降36.8%。
贝壳研究院数据显示，2021年三季度全国二手房市场GTV同比下降了41.6%。
受此影响，贝壳一度传出裁员消息，波及上海、北京、杭州、深圳等地分公司。
三季报也验证了裁员传闻：半年报时贝壳尚有54.8万经纪人，三季报只剩51.5万人，裁掉3.3万人。
四季度，贝壳又裁掉6.1万经纪人，截至2021年底，只剩45.4万经纪人，同比减少7.8%。
裁员同时，去年下半年贝壳还关店1800多家，截至去年底门店数量为51038家。
2021年度业绩会上，贝壳找房CFO徐涛称2021年的感受是“前所未有的难”，2022年或许仍难言轻松。
贰
不难看出，贝壳股价暴跌、多年亏损，主要和中国楼市整体下行趋势有关。
贝壳在年报中也提示了政策相关风险：“中国楼市也受制于政府规定，近年来政府宣布一系列措施，包括住宅限购、收紧信贷、现房交易参考价等。
例如，2021年2月8日，深圳发布现房交易参考价，为全市近3600个住宅小区中的每个小区指定量身定制的参考价格。受此影响，深圳现房成交量明显下降。
如果政策扩大到其他城市，我们在这些城市的业务和经营成果，特别是对现房交易业务，可能会受到重大不利影响。”
房住不炒大基调下，中国楼市走向何方，成了碧桂园、万科等房企、贝壳等中介的生死符。
长远来看，随着新生儿数量暴跌，人口老龄化加速，中国正在全力解决三座大山对年轻人的压迫，“房住不炒”政策必将持续贯彻，再现全国集体上涨盛宴已无可能。
所以万科在2018年喊出“活下去”，2022年又提出房地产进入黑铁时代，这将是背水一战的一年，要么死、要么活。
但房地产又是总值近400万亿的支柱产业，不能让其硬着陆。国家既要压制房价上涨，又要保证房价不崩。
基于此，未来楼市再无疯涨可能，大概率是涨了就打压，深跌就呵护，稳才是关键。比如2021年楼市一片肃杀后，2022年就进入短暂呵护期。
目前，高层已释放“稳地价、稳房价、稳预期”的维稳信号，各地也跟进出台“降低首付比例、降低利率”等刺激措施。
这种短期的刺激措施，是否有效尚无从得知，但高负债的房企已不愿再等了。
3月10日，SOHO中国宣布将以七折价格销售3.2万平米京、沪两地的优质物业，收入将全部用于降负债、不分红。
考虑到房地产相关政策潜在影响，贝壳也预计2022年第一季度总收入将在115亿元至125亿元之间，同比下降约39.6%至44.4%，预期很悲观。
中国20年不败神话终结，市场预期彻底逆转后，房企、中介的黄金时代随之消散。
未来中介行业终将走向拼服务与口碑的成熟期，贝壳若想扭转困境，必须在新业务上有所开拓，比如财报里不断提及的家居家装业务。
新业务成熟前，中介一哥仍将艰难前行。
