房地产行业面临“前所未有的挑战”下，贝壳管理层再次于业绩会上强调“没有躺平”。
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作为头部中介公司，贝壳(NYSE:BEKE；HKEX:2423)的业绩无可避免受到了房地产市场波动的影响。
3月16日晚间，贝壳发布的财报显示，2022年营业收入为607亿元，同比下降24.9%。营收下滑主要由于全年成交额(GTV)同比下降32.3%至约2.61万亿元。以致全年出现净亏损13.97亿元，而2021年净亏损为5.25亿元。
“这一轮市场波动是我们作为平台经历的第一次大考。”贝壳董事长兼首席执行官彭永东在业绩会上表示，为了应对市场波动，近两年贝壳内部快速进行了一系列调整，开启一体两翼战略，由规模扩张向有质量的发展转型，落地了一系列降本增效举措。
自去年第四季度开始，贝壳的运营数据开始出现多维度回暖。受全国核心城市、成都及长三角存量房市场复苏影响，2022年第四季度，贝壳存量房GTV四季度同比提升1.5%，虽然新房GTV同比下降26%，但整体表现优于市场平均水平。
因此，贝壳在去年四季度实现收入167亿元，超出业绩指引上限和市场一致预期。经营净利润扭亏回正至3.87亿元，2021年同期为亏损11.84亿元。
市场回暖在新的一年表现更为明显。彭永东在业绩会上表示，截至2月底，贝壳平台存量房交易同比大幅回升，交易量接近21年同期水平，即存量房交易最活跃的年度交易水平。新房承销数据也出现明显的同比回升，恢复至接近2020年疫情后的交易水平。
告别规模粗放拓展
过去两年间，贝壳的平台门店及经纪人数量在接续缩减。
按照贝壳披露的数据，截至2022年末，其经纪人数量为394020名，较上一年减少13.3%。截至2022年12月31日活跃经纪人数量为349681名，较上年减少14%。
截至2022年12月31日，贝壳的门店数量为40516家，较上年减少20.6%。截至2022年12月31日，活跃门店数量为37446家，较上年减少17.4%。
贝壳管理层在业绩会上表示，尽管22年平台门店和经纪人数出现下降，但是平台经纪人和门店的结构效率都在持续改善。同比增长5.5个百分点。德佑和贝联经纪人平均月度流失率降至不到5%，链家经纪人流失率降至3.1%。
随着市场回暖，一些出险房企开始重新招人，贝壳执行董事兼首席财务官徐涛回应规模扩张问题称，“今年没有大规模拓展门店和经纪人的计划。还是会继续聚焦在单人单店的效率，实现经纪人收入的提升，而不是过去的粗放拓展规模的方式，贝壳这点不会发生改变。”
在“本轮市场恢复，行业并不会快速的增加产能”的思虑下，贝壳2023年的规划是继续做大店、优质店，仅考虑在少数有规模诉求的城市做经纪人的增长，同时要提升店效与人效。
不过这也并不意味着贝壳要“固步自封”，在回答是否会缩减部分城市市场占比时，徐涛回应称，贝壳从来不以市占作为业务运营的考核指标，但在城市侧的规模需要达到一定门槛，自身网络和规模效应才能充分体现。
“对于我们表现最好的城市，我们会继续探索在细分领域的机会。而在竞争相对激烈的城市，规模仍有较大提升空间。例如上海是万亿级别的市场，目前市场覆盖规模仍远低于北京，我们会在这类城市积极落地一系列举措。”徐涛表示。
在市场活跃度下滑时期，抛去规模的野蛮生长，提效和风控就成了首要任务。
2021年底，贝壳推出了“快佣”模式，即开发商需提前垫付佣金，成交后快速结佣，经纪人的回款安全和积极性有所提高。
贝壳提供的数据显示，快佣占比在四季度达到44%，比例较2022年初翻倍。快佣项目平均去化套数较非快佣项目高35%，开发商也获得了更好的销售去化。
并且去年贝壳还陆续迭代开发商风险评估体系，来前置管理业务风险，国有房企占比持续提升，其销售占比提升至四季度的45%。
2022年，贝壳新房业务贡献利润率同比提升了4.4个百分点，且新房坏账实现全年冲回，四季度回款天数降至上市以来新低。
贝壳管理层表示，在新房业务侧今年仍会延续去年的高标准严要求，不会牺牲安全去拓展平台的规模，同时我们也会视市场和开发商的恢复情况做动态的调整。随着开发商现金流情况转好，回款情况相对改善，由此将带来他们在贝壳内部评级的被动提升，从而扩大合作。
家装、租房业务要实现突破
2022年是贝壳两翼赛道的出生生根之年。在将圣都家装的业绩合并入账、于北京、广州等城市落地门店之后，贝壳在家装家具方面的业绩增长明显。
数据显示，可比口径下，贝壳家装家居业务全年实现合同额69亿元，同比提升31%，其中贝壳“一体”业务合作贡献占比达33%。北京和杭州双城实现了年合同额超过10亿的第一个阶段性目标。
作为被寄予厚望的“两翼”之一，贝壳租房业务也在持续扩大。去年3月，贝壳把租房上升到战略层面，提出要实现2022年达到10万间房源。
数据显示，截至2022年贝壳租房业务进入了13个城市，总在管规模突破12万间，其中分散式租赁业务“省心租”的在管规模突破了7万套，已完成阶段性目标。
对于“两翼”业务，贝壳管理层在业绩会上表示，今年会在2022年已进入的城市里惯性增长，而不会追求全面快速的规模增长。同时要对整装业务进行科学管理转化，实现租房业务去化天数下降、消费者满意度，服务者和业务效率的提升。
“2023年我们想把几个重点城市去打透，让几个重点城市成为标杆业务，也就真正完成了从0.1~1的突破。然后到2024年，我们可以将这些标杆城市向全国去复制和推广。”
重点城市之一就是北京。数据显示，在北京市场，贝壳的整装家居和贝壳租房的业务收入占比由21年不到的3%，提升至22年超过11%。
在彭永东眼里，过去一年的行业调整周期，也验证了两翼对于房屋交易这个“一体”赛道不仅是自然的契合，更是反哺。
“展望2023年，面对近期市场的复苏信号，基于中性的市场观，我们一赛道策略会比较连贯，在降本增效和管控风险的基础上，持续深化运营。”彭永东表示。
对于今年第一季度业绩展望，贝壳预计一季度净收入总额将在180亿元至185亿元，由2022年同季度上升约43.4%至47.4%。
在营收预期提升之下，贝壳股价也迎来上涨。截止发稿时，贝壳在美股涨超5%，总市值为225.08亿美元；在港股涨幅为10.38%，总市值为1879亿港元。
