房地产行业处于深度调整、不少房企面临巨大压力背景下，新城控股(601155.SH)2021年整体经营继续保持了稳健态势。

　　营收1682.32亿元、在手现金552.26亿元、“三道红线”均归于绿档、现金流净额连续四年实现经营性现金流为正，面对复杂多变外部环境，新城控股多措并举，实现公司稳定和发展。

　　在3月31日下午的年度业绩会上，新城控股董事长王晓松表示，围绕现有布局，公司将坚持让风险意识贯穿企业运营全过程的思路，不断推进公司整体整理能力建设。“在项目端，也会尝试引入投资者，与投资者共享收益的同时，进一步提高公司财务安全性。”

　　在资本市场，通过提前赎回美元债、提前兑付中期票据、高管在二级市场购买公司债等，进一步稳定了公司盘面。披露2021年年报之际，新城控股同时发布公告，拟以不超过2亿元自有资金，回购公司股份。

　　此外，新城控股今年商业运营收入目标，为105亿元。2021年以来，新城控股商业经营收入已能完全覆盖当期利息支出。年报显示，2021年新城控股商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，约为139.36%。

　　“没有一个冬天不会过去，没有一个春天不会到来。”王晓松在业绩会上表示，公司将坚持长期主义，聚焦当下、确保稳健经营；若有机遇窗口，也将顺势而为。

　　“三道红线”归为绿档

　　新城控股2021年年报显示，公司去年实现销售额2337.75亿元，累计销售面积2354.73万平方米，实现营业收入1682.32亿元，同比增长15.64 %。据克而瑞数据，新城控股2021年度销售金额位居行业第16位，销售面积居行业第13位。

　　去年下半年销售市场下滑，一些房企为加快资金回笼以价换量方式，对利润产生影响；新城控股面对行业新格局，采取了以稳为主、稳中求进的策略，仍实现了营收的增长。

　　期内，新城控股归属于上市公司股东净利润125.98亿元。截至2021年12月31日，新城控股总资产5342.93亿元，归属于上市公司股东的净资产593.1亿元，同比增长17.23%。

　　在2021年较为严峻的市场环境下，新城控股一方面加大销售、回款力度，以增加现金流；另一方面通过多方举措，展开再融资以增强资金安全垫厚度。

　　截至报告期末，新城控股经营性现金流净额为219.85亿元，同比增长幅度高达5657.18%，连续四年实现经营性现金流为正。

　　值得一提的是，新城控股2021年保持稳定安全的财务基本面，“三道红线”稳步降至绿档。

　　年报显示，至报告期末，新城控股权益有息负债为115.13亿元，在手现金余额552.26亿元；公司剔除预收账款后的资产负债率为 69.95%，较上年同期下降4.18个百分点；净负债率为 48.12%，继续处于行业较低水平；现金短债比为 1.07.按“三道红线”指标，新城控股2021年未踩中红线，几项指标均归于绿档。

　　据了解，如按货币资金和短期借款计算口径，新城控股现金短债比为1.92倍；该指标也从一个侧面反映出其充足的流动性和偿债能力。

　　新城控股稳中向好的业绩及稳健财务表现，也对公司在投资市场融资产生积极且有利的影响。

　　新城控股年报显示，公司期内整体平均融资成本为6.57%，同比下降0.15个百分点。2021年新城控股的加权平均净资产收益率(ROE)达22.73%，位于行业前列。

　　报告期内，新城控股在各大银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业银行继续保持长期合作伙伴关系。至报告期末，新城控股获得各大银行给予集团的授信总额度达1129 亿元，其中公司及子公司已使用授信377亿元。据了解，新城控股可在上述授信总额度内继续开展融资，以支持未来业务的发展。

　　另一方面，受整体市场环境变化及投资者信心影响，房企直接融资难度有所增加。面对不利环境，新城控股在强化现金管控的同时，积极开展到期债券置换；这进一步优化了公司债务结构，财务安全性进一步得以夯实。

　　公开资料显示，新城控股去年先后完成公司债券及应收账款资产支持证券的发行，共募集资金17.85亿元。此外，新城控股在中国银行间市场发行中期票据，募集资金8亿元；还在境外通过发行美元债券，募集资金7.04亿美元。通过适当的融资，新城控股进一步保障了经营的持续稳定。

　　第二增长曲线进阶

　　保证充裕现金流、财务指标健康前提下，新城控股坚守谨慎投资策略，在投资市场收获了一些优质项目。

　　投资过程中坚持“轻重并举”推动项目落地，新城控股2021年共新增77 幅土地，总建筑面积2157.66万平方米，平均楼面地价3555.37元/平方米；其中，商业综合体项目新增土地储备总建筑面积为1028.58万平方米。

　　新城控股方面认为，择城、择地、择时在地产投资过程中缺一不可。“在投资资源有限背景下，我们坚持城市深耕战略，不断夯实城市研究的深度与准度。通过建设匹配市场周期的大运营体系，既提升了量价端的承诺兑现度，又助力于经营指标的达成。”

　　报告期末，新城控股共有368个项目在建，在建面积6968.2万平方米(含合联营项目)。如此大的体量和规模，新城控股为保障项目保持高效、有质量运营，在管理和体系构建上，均有其独特且行之有效的管理方法和策略。

　　对于项目投资、开发及运营，公司新城控股坚持以“市占率超10%做熟、市占率超20%做深、市占率超30%做透”的标准，对投资区域展开深耕。

　　据了解，新城控股在江苏和天津市的市场占有率达到省(直辖市)前三位，其中天津市市占率达 5%；地级市层面，公司在常州、连云港、宿迁、台州、温州等城市的市占率，也达到当地前五位。

　　在新城控股的发展策略中，“住宅+商业”双轮驱动战略成为长期坚持的一个方向。“住宅开发与商业运营优势互补、协同共进，构筑了新城控股可持续发展的核心竞争力。”王晓松表示。

　　2021 年随着商业消费逐步回暖，居民消费升级态势明显。标杆房企持续加大对商业地产布局力度，作为消费重要载体的商业地产已成为众多房企跨周期发力方向。凭借前瞻思维、产品创新、招商运营等竞争优势，新城控股在商业地产领域不断取得新成绩。

　　截至报告期末，新城控股在全国135个城市布局了188座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达130座，已开业数量位居我国境内外上市公司首位。至报告期末，吾悦广场开业面积达1248.38万平方米，平均出租率达97.63%。因商场运营取得良好效果，“百城百店”版图正不断延展新的边界。

　　年报显示，新城控股2021年商业运营实现总收入86.39亿元，超额完成全年85亿元的既定目标，同比增长51%，全年新开业及管理输出的吾悦广场共30座。这其中，有26座吾悦广场运营总收入超过亿元，常州武进吾悦广场的营收则超过2亿元。

　　据了解，新城控股2022年商业发展目标为：全年计划新开业吾悦广场25座、到2022年底开业总数达到155座，全年商业运营总收入目标为105亿元。