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昨夜，许久未露面的前千亿房企禹洲，发布了最新债务重组方案。距离去年3月初宣布爆雷，已经过去17个月。这家闽系房企终于要直面债权人，直面68亿美元债（489亿人民币）的偿还问题。

(资料图)

然而，这份债务重组方案，似乎未令投资人、债权人满意。甚至被投资人批：“还不如恒大的”。

实际上，禹洲最近挺烦的。

债务重组临近，成都神盘项目又被查封，南城都汇3000多套法拍房将于本月开拍。而神盘被查封的原因是，禹洲涉嫌违法利用该楼盘转移债务。关于这家闽系房企的资金和债务，有太多迷雾，如果不是真实发生，不敢相信上市房企会 这样…

489亿债务重组方案，有多神？

禹洲集团此次最新的债务重组方案，涉及的是境外债部分。目前禹洲的境外债本金合计68亿美元（不计利息），约合人民币489亿元，主要集中在优先票据。

禹洲根据境外债的类型，划分了两个类别，并给出三个展期方案。

骚操作是：如果不选方案1或者方案2，则默认选择方案3。

方案3是什么？10年后再还你钱，没有利息的那种。

那就来看看方案1和方案2，是什么料。

方案1，发行新票据置换，期限3年，年利率6%，但之前旧债的利息一笔勾销。注意了，最高发行本金3.8亿美元的新票据，但禹洲欠了68亿美元债。换言之，只有很小一部分债权人可以选到这个方案。选择这个方案，则债权人按一定比例置换新票据。第Ⅰ类（优先票据）的债券人，按照10:3的转换比例，即10美元本金转换为3美元新票据；第Ⅱ类转换比例是10:0.92，10美元本金转换为0.92美元新票据。啥意思？如果没理解错，大概就是原来买了20万禹洲美元债的（第Ⅰ类），只剩6万左右。

方案2，是发行新的中期票据（期限4-7年）+新股的组合，这意味着，时间又拖得更长了。

本质上，禹洲的偿债方式，仍然是以新换旧和发行新股的方式。禹洲的债务重组方案中提到，将出售33项投资物业用于偿债。截至2022年末，禹洲持有41处投资物业，主要为购物中心和写字楼，其中38处位于境内（32处投资物业已完工）。也就是说，禹洲未来将会卖掉国内已完工的购物中心和写字楼。卖不卖得出去，再看了……

和李嘉诚杠上，去年净亏133亿

除了债务重组，禹洲最近闹得比较凶的，是关于“成都神盘”的官司。2020年7月，禹洲与成都瑞卓置业成立RZ公司，买下李嘉诚十多年前在成都开发的项目——南城都会项目。李嘉诚的长实，当时买下这个项目是2004年，耗资21亿；16年后，禹洲收购这个项目时，花了71亿。

事件的转折，是南城都会物管发布了一则声明显示，RZ公司拖欠长实约3.8亿美元（约27亿人民币），一直未清偿。近期，南城都汇第8期（山河玖璋）大部分未售住宅单位突然被法院查封拍卖，涉及上千套。而向法院寻求查封这些房产的，是禹洲的关联公司卓颖投资，此举被长实认为是禹洲串联关联公司，使卓颖投资变相成为南城都汇项目公司的债权人。据市场消息，禹洲将高达40亿人民币的境外债权，通过担保函等手段强加在南城都会项目公司上，债务出表。在此期间，还发生了撬保险柜、抢夺南城都会项目公章、报案等一系列不可思议的事情。

目前从京东法拍网站显示，南城都汇第8期的上千套法拍房已经挂网。

这也太乱了吧。

回看这家房企的经营情况，前年还是盈利13亿，净利润直接是负的133亿。相当于，把2017年以来的5年净利润都亏光了。这般巨额亏损，原因是，营收持平的情况下，禹洲的销售成本及三费支出有所增加，计提投资物业及在建物业减值，导致账面出现亏损。

暴雷之后，禹洲的债务状况也藏不住了，负债指数狂飙。2022年末，禹洲的净负债率飙升至191%，但这家公司的账上现金只有56亿。