作者：子非鱼

​01 |深圳楼市大动作

(资料图)

面对高房价与低收入之间的鸿沟，面对大多数年轻人都买不起房的现状，如何完成中央定下的“解决新市民、青年人等群体住房问题”，是摆在所有城市面前的难题。

如何解决？其实，官方已经给出了路径，也即建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场。

作为率先发起二次房改的深圳，这一次又率先开始落地实行了。

7月3日，深圳市住建局连续发布四项管理办法，分别对公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三类住房的保障对象、申请条件、供应分配方式、租售价格标准、用地保障、建设筹集主体和渠道、建设标准、监督管理等进行了规范。

来源：深圳市住建局

公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房，是针对三类收入人群的住房供应划分。其实三类人群都是一类人群，也就是买不起商品房的人群。

02 |公共租赁住房：针对低收入人群

根据深圳市住建局发布的《深圳市公共租赁住房管理办法》提出：

公共租赁住房租金按照同期同区域同品质租赁住房市场参考租金的百分之三十确定，面向特困人员、最低生活保障家庭（以下简称低保家庭）、最低生活保障边缘家庭（以下简称低保边缘家庭）配租的，租金按照同期同区域同品质租赁住房市场参考租金的百分之三确定。

申请公共租赁住房的人，租住这类房子，只需要市场价的30%，特困人群只需要3%。

租金如此有诱惑力，申请的条件自然非常高。哪些人可以申请？《办法》提出了六项申请要求，其实可以总结为四条：

第一，在深圳目前没有房，且三年内名下没有过房屋产权记录，同时没有享受过本市的住房保障优惠的人群，这是先决条件。

第二，申请人年满十八周岁，且具有本市户籍；年满十八周岁的子女、申请人父母、申请人配偶父母作为共同申请人的，应当具有本市户籍，但现役军人或者就读全日制学校期间将户籍迁出本市的年满十八周岁的子女，不受户籍限制。

年满18岁的户籍人口，这是硬性标准。优惠首先得给到自己人。

第三，申请人按照规定在本市正常缴纳社会保险（养老保险或者医疗保险，不含少儿医疗保险，下同），但在本市退休的除外；申请人参加本市社会保险累计缴纳三年以上，属于特殊家庭或者有三个以上子女的家庭（至少有一个未满十八周岁的子女，下同），可以不受社会保险累计缴纳时间的限制。

第四，申请人及共同申请人的家庭人均年可支配收入和家庭财产总额均符合本市规定的限额标准。

这里的限额标准是多少？目前暂没有公布，但已经给发改下督办函了，本月会发布具体标准线。

这里可以猜测一下，既然公共租赁住房面对的是特困人群，那标准线设定应该就是在生存线上徘徊的人群。

符合标准的人才有资格申请。针对不同人数的家庭，给出了不同面积的标准。

单人家庭，申请面积不得超过35平方米；两口之家不得超过50平方米；三人以上家庭不超过60平米。面积超过七十平方米的房源，优先面向五人以上家庭配租，根据供需情况也可以面向四人家庭配租。

租赁合同期限一般不超过三年。这主要要查看家庭收入变化情况，一旦三年后你的收入超过了申请标准线，就没有资格申请。

如果隐瞒自己的收入，提供虚假材料，一旦被查出来，将会受到处罚：

罚款3万，十年不能申请保障性住房。

03 |保障性租赁住房：针对新市民、青年人、各类人才

保障性租赁住房面对的人群，主要是收入介于公共租赁住房与共有产权住房之间。面向的是符合条件的新市民、青年人、各类人才。

提供租金按照同期同区域同品质租赁住房的60%（政府组织配租）或90%（社会主体出租）。

什么人群可以申请？文件分成了两类，一类是申请政府组织配租的，一类是社会主体出租的。

针对申请政府组织配租的保障性租赁住房，要求同时满足以下条件：

户籍不限，但要求年满18岁，在深圳无房，且三年内没有房屋产权记录，没有享受过住房保障优惠政策（承租社会主体出租的保障性租赁住房的除外），有社保，具备市人民政府规定的人才引进迁户核准条件。

申请社会主体出租的人群，由于租金诱惑力不是很强，只是同区域租金的9折，所以条件相对宽松：

户籍不限。年满18岁。在福田、南山、落户申请，在这三个区无房即可。在福田、南山、落户之外，只需在该区无房即可。

两类人群申请的房屋面积，都是70平米以下。

申请人一旦信息不符，出具虚假材料，由主管部门对直接责任人员处三万元罚款，对责任单位处十万元罚款；属于国家工作人员的，依法追究行政责任。

04 |共有产权住房

所谓共有产权住房，就是产权和政府主体共有，你可以购买部分产权，但享受百分之百的使用权。

在今年之前，深圳的保障性住房类别中还有人才住房，但今年4月份，深圳市发布文件，明确提出：

取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房（细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型）、共有产权住房等住房类型。

人才房和安居型商品房已经成为了绝版。

什么人可以申请共有产权住房？

需要满足条件包括本市无自有住房、具有本市户籍、参加社会保险累计缴纳5年以上、未享受过购房优惠政策等。

在价格和配售面价方面，共有产权住房项目的销售均价按照同期同区域同品质商品住房市场参考价格的50%确定；面积标准方面，三人以下家庭或者单身居民配售建筑面积为65平方米左右；四人以上家庭配售建筑面积为85平方米左右。

同时，文件还要求，买了共有产权住房，5年内不得转让，5年之后转让也只能转让给符合申请共有产权住房的人群，也即封闭流转。

一旦虚报材料，或者通过行贿购买，由主管部门驳回申请，处十万元罚款，并终身不再受理其购买共有产权住房及其他购房优惠政策申请，自驳回申请之日起十年以内不予受理其其他住房保障申请。

05 |价格为何相对低，供应有多少

两个关键问题：

第一，公共租赁住房、保障性租赁住房与共有产权住房价格为何相对市场价低这么多？

公共租赁住房租金只有市场价的30%，保障性租赁住房，如果是政府配租，租金只有市场价的60%。共有产权住房，以市场价的50%，并且购买总价按照购买产权比例来计算。

原因在于土地供应价格，也即面包的价格。

简单理解，就是通过直接划拨土地或者低价卖地方式来供应。直接划拨的，包括公共租赁住房、政府配租的保障性租赁住房与政府配售的共有产权住房。

协商出让的土地包括社会配租的保障性租赁住房、社会配售的共有产权住房。

压低了面包价格，才有这么优惠的房子出租与出售。

第二，这三类保障性住房的供应量会有多少？

这一答案，可以从2018年深圳发起的“二次房改”中找到答案。

2018年，深圳提出：

将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类。其中，政策性支持住房包括人才住房和安居型商品房。也即四类，商品房、人才住房、安居房、公共租赁住房，未来的占比分别是40%、20%、20%、20%。

其中的人才住房和安居房如今取消，变成了保障性租赁住房与共有产权住房。

按照这个规划，未来深圳供应的所有住房结构中，商品房占比40%，保障性住房（包括公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房）占比60%。

这一比例需要很大的魄力。毕竟，我们都知道，地方政府的财政收入中，卖地收入都是大头。

深圳之所以有这个魄力，是因为，土地财政制度虽然是深圳从香港引进，并普及到了所有城市，但深圳早就摆脱了对土地财政的依赖。

深圳目前是主要城市中对土地财政依赖最低的城市。换做是杭州、佛山、南京、武汉、广州、西安等这些对土地财政依赖度超过百分之百的城市，很难办到。