【财华盘点】房地产先扬后抑,“因城施策”成主基调

2023年上半年,房地产板块指数(882011.WI)先升后降,呈倒V走势,明显跑输沪深300。

行业基本面上,房地产销售在2023年一季度强势反弹,行业起色快、“小阳春”特征明显。但是,市场短暂出现小阳春,主要原因是疫情期间积压需求释放,由于市场回暖基础弱,4、5月商品房销售降温明显,进而出现了先扬后抑行情。

展望下半年,在政策预期加强之下,“因城施策”加持以及融资环境改善,房地产行业前景依旧可期。


(资料图)

年中盘点:行业先扬后抑,“小阳春”行情不在

今年一季度,房地产行情再现“小阳春”。

根据国家统计局数据显示,一季度,全国商品房销售面积和销售额、房地产开发企业到位资金、国房景气指数等多个指标出现回暖。

其中,商品房销售面积29946万平方米,同比下降1.8%,其中住宅销售面积增长1.4%。商品房销售额30545亿元,增长4.1%,其中住宅销售额增长7.1%。

易居研究院研究总监严跃进指出,1-3月份,根据官方公布的销售金额和销售面积计算,全国商品住宅均价为10532元/平方米,涨幅为6.3%。当前房价已经走出了下跌的通道,开始步入上涨的区间,总体上房价回稳的趋势明显。

在大好的形势面前,不曾想二季度房地产却迎来较大反转。

从时间节点看,今年4月成为行业拐点。当月商品房销售面积、金额分别达到7690万平方米、9205亿元,环比分别下降48%和39%;

5月商品房销售面积8804万平方米,商品房销售金额10037亿元,环比企稳但同比表现羸弱。

统计局数据显示,2023年1-5月,商品房销售面积46440万平方米,同比下降0.9%,商品房销售额增速放缓。

6月楼市延续平淡,根据克而瑞数据,重点30城供应虽有反弹,环比上升34%,但从绝对规模来看,仍为近5年来同期新低,上半年供应量基本与去年同期持平。成交环比下挫9%,同比下降25%,上半年累计同比上涨17%,增幅较上月收窄13个百分点。

二手房市场和新房市场走势一致。

尤其是在行业复苏不明朗下,二手房市场挂牌量激增。

据上海易居房地产研究院统计数据显示,在其选取的全国13个重点城市,今年6月初13城二手住宅挂牌量为199万套,相比今年年初159万套增长了25%。

上海易居房地产研究院认为,从历史长周期角度看,过去二手房总体处于“不愁卖”阶段,而现在二手房开始步入“愁卖”阶段,这意味着二手房市场已经从卖方市场开始悄然变为买方市场。

交银国际认为,2季度房地产销售数据和6月行业销售数据下滑,加大市场对房地产市场政策宽松预期。

政策预期加强,“因城施策”成主基调

随着一季度“小阳春”结束,加大市场对房地产行业宽松政策预期。今年以来,各地陆续出台行业相关刺激政策,“因城施策”成为房地产当期政策主基调。

据克而瑞数据,2023年上半年,117个省市188次松绑房地产政策。其中大多以公积金等弱刺激政策为主,也有部分城市松绑“四限”(限购、限贷、限价、限售)。

进行公积金调整的地方包括海南、湖南、西藏、深圳、上海、广州等。6月25日,佛山市住房公积金管理中心发布缴存职工个人/家庭申请的最高可贷额度提高至50/100万元(人民币,下同)。

放松限购的城市则有广州、长沙等。其中,广州南沙区非户籍购房社保要求由满5年改为满3年。扬州市自7月1日起,不再执行限购政策及其原有住房不再执行限售政策,同时给予所缴纳契税100%的一次性购房补贴政策。

深圳、贵阳等地则放松限价。其中,深圳二手房指导价仅作为参考,银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准。

全国性政策方面,在前期强烈的政策预期下,与房地产直接相关的降息落地。

6月20日,央行发布降息公告,5年期以上品种报4.2%,下调10个基点。中泰证券研报认为,2022年以来,两次LPR调降5年期降幅大于1年期降幅,一定程度上传递出稳楼市的信号。

随着各地下调房贷利率,有助于降低房贷成本,或能否催化更多购房需求,提振房地产需求端。

此外,房地产新的发展模式再被提及。日前住建部部长倪虹表示,要探索建立房屋养老金制度。

对此,易居研究院研究总监严跃进认为,房屋养老金制度的提法正不断成熟。此前2022年长沙自建房倒塌事件后,住建部就明确,要研究建立房屋养老金制度,更好解决既有房屋维修资金来源问题。

此外,国常会也提到,促进家居消费的政策要与老旧小区改造、住宅适老化改造、便民生活圈建设、完善废旧物资回收网络等政策衔接配合。

国金证券认为,6月基本面销售弱现实依旧,百强房企和高频销售数据均有明显降幅,供需两端政策需持续协同发力,促进行业回归平稳健康。

房企继续分化,行业何去何从?

在行业低景气度下,分化依旧是房企的主旋律。

根据克而瑞数据,2023年上半年,TOP10房企的销售操盘金额门槛同比增长15.3%至890亿元,TOP20门槛增长4.7%至368.6亿元;

相形之下,TOP30和TOP50梯队房企门槛却分别同比降低15.8%和10.8%,百强房企格局继续分化,央国企及部分优质民企韧性较强、中小房企竞争力不足。

不过在强政策预期下,今年6月房地产板块异动频频,房地产(SW港股)板块合景泰富集团(01813.HK)今年6月累计涨幅超60%;时代中国控股(01233.HK)累计涨幅近50%;中梁控股(02772.HK)、正荣地产(06158.HK)等6月累计涨幅也超27%以上。

资本市场利好离不开宽松政策预期以及A股房企股权融资落地等利好因素。

6月16日,招商蛇口(001979.SZA)发行股份购买资产并募集配套资金申请获证监会注册生效。继招商蛇口定增获批后,6月下旬以来,保利发展、中交地产、福星股份和陆家嘴4家涉房上市企业定增方案也获证监会同意批复。

对于行业投资机遇,交银国际认为,估值较低以及资产质量较佳的民企,如合景泰富及雅居乐(03383.HK)短期重估空间较大。相对避险的投资者仍可持续关注销售业绩佳、盈利质量好的国企开发商,包括越秀(00123.HK)和华润置地(01109.HK)。

东方证券预计行业仍将延续弱复苏态势,看好能够穿越本轮周期的企业,看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势,同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。

对于行业未来走向,业内人士最有发言权。

6月30日,万科郁亮在2022年度股东大会上表示,房地产市场是常做常有、常做常新的,总会有新的生意机会。过去的手机,现在的汽车,都是在行业完全成熟后不断长出新的分支,并且逐步取代了原来的主干,房地产也会经历这个过程。

此外,他也认为,不能像传统模式下一味靠拿地和融资,否则就会出现买得越多错得越多,融资越多其实越不安全。

李莹

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