中梁控股(02772.HK)境外债务整体解决迎来重大进展。

6月1日,中梁控股发布公告称,过去数月,已就整体解决方案与境外债务的持有人进行建设性讨论,方案涉及拟于香港实施的协议安排计划(建议计划),针对公司已发行的优先票据,目前已与境外债权人小组签订条款细则。据此,中梁控股未能偿还的9.29亿美元境外债或能再展期3.5年。


(资料图)

在2022年7月,中梁控股官宣违约,到期未支付一笔9.5%优先票据。官宣违约后,中梁控股采取一系列收缩动作,减少拿地、精简人员、出售资产等。

不过,资金压力仍在,截至2022年底,中梁控股的有息债务总额约267.35亿元,具体到未来一年内需偿还的债务达到178.43亿元,但同期公司的在手现金仅有146.04亿元。

中梁控股在业内有“小碧桂园”之称,下沉三四线加高周转模式,短短几年,规模突破千亿,成为了地产圈中的一匹“黑马”。但在楼市泡沫退去的背景下,三四线城市的购房需求较弱,三四线土储占比近7成的中梁控股面临不小的去化压力,这也将进一步压缩公司未来的利润空间。

债务违约流动性承压

中梁在业内有着“小碧桂园”之称,专注于三四线城市和高周转模式,拿地后奉行的是“456”模式,即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。

高歌猛进的扩张下,2018年,中梁控股迈入千亿俱乐部,2019年成功上市,并于2020年首入行业20强。

在房地产进入新一轮周期调整下,中梁控股的高周转后遗症逐步暴露。2022年7月29日,中梁控股发布内幕消息称,一笔于2022年7月29日到期的9.5%优先票据到期未支付,构成违约事件。同年11月,中梁控股表示,境内公开债务已全部还清,但预期不会在宽限期内支付两笔2023年4月到期票据的应付利息,并暂停所有美元债本息的兑付。

今年2月17日,中梁控股披露了旗下境外债的整体解决方案。一直与其所发行境外债务的若干持有人进行沟通与建设性接洽,力求就本金总额约为11.8亿美元的境外债务,制定整体解决方案。

4月14日,其再次出现违约。中梁控股发布公告称预期无法支付4月到期合计4.24亿美元票据。

或许是这次违约,促成了中梁控股境外债重组的重大进展。6月1日,中梁控股发布公告表示,与现有票据持有人小组成员就境外债重组订立条款细则。据此,中梁控股未能偿还的9.29亿美元境外债或能再展期3.5年,将缓解公司债务压力。

不过,公司的资金压力仍在,截至2022年底,中梁控股的有息债务总额约267.35亿元,其中境内、境外有息负债分别为185亿元、82亿元;具体到未来一年内中梁控股需偿还的债务达到178.43亿元,同期公司的在手现金仅有146.04亿元。

销售大跌毛利率创新低

去年以来,中梁控股销售持续下滑。2022年,中梁控股合约销售额为660.5亿元,同比减少约61.6%。

今年仍未好转,公司一季度累计合约销售金额114.3亿元,较上年216亿元下滑47.08%;累计合约销售面积115.6万平方米,较上年214万平方米,减少45.98%。

据中梁控股披露,今年1—4月累计合约销售金额约147.3亿元,同比降42.68%;累计合约销售面积约147.7万平方米;累计交付22399套。据观点指数数据披露,1—5月,中梁控股全口径销售金额共179.3亿元,同比下降43.46%;权益销售金额共150.17亿元,同比下降44.67%。

中梁控股销售表现没有随着市场回暖而变好的原因之一,在于其土储的分布。2022年财报显示,公司二线城市、三线城市、四线城市占总土储比例分别为32%、49.4%、18.6%。

可以看到,中梁控股有近7成土储分布在三四线城市,在楼市泡沫退去的背景下,三四线城市的购房需求较弱,成交量萎缩,去化承压,将进一步压缩公司未来的利润空间。

2022年,中梁控股实现营业收入393.29亿元,同比下降48.33%,归属母公司净亏损13.46亿元,同比止盈转亏。其中,物业销售收入391.69亿元,同比下降48.1%;其他服务收入1.48亿元,同比下降73.7%;租金收入下降31.1%至1221.3万元。

并且,中梁控股毛利率已经降至近六年最低。2016年至2022年,其毛利率分别为21.08%、20.39%、22.87%、23.27%、21.01%、17.12%、8.9%。

危机之下,寻找“第二增长曲线”早已成为房企共识,去年9月,中梁控股发文宣布成立中梁建设管理集团有限公司,正式进军代建行业,探索轻资产扩张。目前,公司总裁周建中已经离职,在集团层面不再设置代建业务管理人员及团队,代建业务由地方公司各自开拓。

为了加强销售回款保证流动性,中梁控股正进行一系列优化调整保交付。根据中梁控股官方微信披露的消息,今年1—4月公司累计交付22399套,4月单月在济南、无锡、南阳、天门等地实现交付5470套房屋。

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