“越卖越多”,武汉二手房抛售承压

武汉世纪江尚小区。摄影/唐军


【资料图】

“只有经济真正向好,企业特别是民营企业经营向好,房地产市场才能走出阴霾。”

唐军/发自武汉

武汉的初夏已有炎热感,在江汉路武汉关世纪江尚小区旁,扎堆开着诺家、德佑、白居易几家二手房中介门店,却少有客户光顾。

“5月份,这个小区(世纪江尚)挂牌有200多套二手房,但一套都未成交!”诺家世纪江尚店刘经理无奈地说,目前,二手房业务成交量不佳,只能靠租赁与销售新房支撑业绩。

贝壳二手房平台数据显示,6月1日,武汉世纪江尚挂牌房源有230套,近90天仅成交了9套。

白居易店的一位负责人说:“很多房源挂牌太久仍然卖不掉,有些房东回收资金心切,不得不下调挂牌价;有的大户型房源的挂牌价下调幅度较大,如果算上资金信贷、装修成本,房东是不赚钱,甚至会亏本卖。”

市场迹象表明,武汉及全国很多一二线城市二手房挂牌量在不断增加,一场抛售潮正在悄然蔓延。

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“感觉二手房越卖越多”

今年2月、3月,武汉市二手房市场爆发了一波行情,看房量与市场成交量突然反弹、跳涨。

武汉贝壳平台汪经理说:“2月至3月份,贝壳平台武汉二手房每日成交量在200套以上,最高的单日成交量超300套。”

据武汉房地产经纪行业协会二手住房市场报告,武汉市3月、4月二手住房交易分别为11223套、10411套,均为近年成交量的高位。

而从二手住房市场供应情况看,今年3月,武汉市二手住房新增挂牌房源15271套,环比增加15.67%,同比增幅20.71%;4月,武汉市二手住房新增挂牌房源12329套,同比增幅27.66%。

汪经理说,我们感觉二手房越卖越多!目前,在贝壳平台内部展现的挂牌量超20万套,比年初新增了约3万套。

市场抛盘量缘何猛增?

武汉白居易董事长谢娟接受采访时说:“目前,武汉市二手房挂牌量确实突破了20万套。很多房东看不到短期价格有起来希望,没有好转的信号与预期,就赶紧出手了。”

谢娟还列举了身边客户的几种真实情形:前几年购房投资,加用了杠杆,主动或者迫于资金压力被动去杠杆,现在急于出售,以降低风险;卖了武汉房子去上海、深圳购房;优化改善资产,新购置品质好的物业后,不想手上留太多房子,会出售一些老房子;也有出国、移民,处置国内资产。其中,降低投资杠杆与优化改善资产的比例较多,这都推高了二手房市场房源的挂牌量。

记者梳理数据发现,不只是武汉,上海,北京、杭州、南京、成都的二手房都呈现出越卖越多的情况。

截至5月底,南京的二手房挂牌量已突破17万套大关。成都的二手房虽然近几月一直保持较高的成交量,但据贝壳平台显示,挂牌房源仍维持在约20万套的高位。北京的二手房挂牌量在去年11月就已经超过了10万套,今年3月初链家对外展示的二手房挂牌量为10.2万套。截至5月底,最新挂牌数已达约12万套。有市场人士向记者透露,目前杭州市二手房挂牌量也已超20万套。

克而瑞分析认为,全国二手房挂牌量的持续攀升,主要原因有两个:一是对未来市场不乐观,投资客抛售资产,落袋为安;二是改善置换需求增长,改善人群将非核心劣质资产置换为优质区位改善房产,也推动了二手房挂牌出售房源的增加。

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成交量价齐跌

在挂牌量攀升的同时,二手房的成交量却在冲高后,迅速回落。

记者通过贝壳平台跟踪梳理武汉每天二手房交易情况发现,今年2至3月份,贝壳平台武汉二手房每日成交量约200套,最高单日成交量超300套。5月份,武汉贝壳平台新增挂牌量约24000套,而全月成交量仅为3183套,平均每天成交仅约100套,市场明显已经呈现乏力走弱态势。

汪经理说,由于去年疫情的防控很严,有不少日子处于静默状态,压抑了市场交易需求。我们去年底内部调研时预判认为,今年初,二手房市场会有一波行情,但没想到这波行情4月就开始衰减了。

4月之后,由于市场业务量的下滑,贝壳在武汉逐渐关闭或合并了一些实体门店,目前武汉的线下实体门店已从3月份的超3000家,下降至1700家。

成交价格也是如此。

记者调查发现,武汉市主要区域代表楼盘朗诗里程、保利时代北区、复地东湖国际等楼盘二手房价格均有不同幅度的回落下调。

4月,武汉二手住宅销售价格同比涨幅为-3.5%;同比上年1~4月平均涨幅为-4.8%。这已是武汉二手房价格同比14连降。

武汉二手住房市场交易月度走势。数据来源:武汉房地产经纪行业协会

据武汉房地产经纪行业协会统计,2023年4月,武汉二手住宅总体挂牌价格为17136.88元/平方米,较2023年3月下跌1.93%,较去年同期跌9.47%。其中新增房源挂牌价格18254.91元/平方米,较2023年3月份下跌0.68%,较去年同期跌4.88%。

武汉二手住房市场月度挂牌价格走势。数据来源:武汉房地产经纪行业协会

二手房市场量价齐跌,引发了各方的焦虑与困惑。

谢娟说,我们的感受是,的确是因经济环境不好,购房需求整体在下降,去年至今,很多人都在主动降杠杆,提前还款的客户增多,没有能力提前还款,也在把商业贷款转为公积金,或者想办法转贷降利率。

更多的担忧是,不佳的市场预期难以扭转,手中多余的房产越拖延越不好卖。

汪经理说,目前,武汉二手房挂牌后,成交周期正逐渐拉长,3月份平均成交周期约90天,5月拉长至120天以上;同时,议价下探幅度加大,大量的抛盘,让购买者可以“挑肥拣瘦”中大幅砍价。

然而,面对二手房的大量抛压,刚需接手者却显得不足。

克而瑞分析认为,人口高峰已过,城镇化速度放缓,加上长租公寓的替代作用逐渐显现等,刚需下行已成定局。同时,高端住宅的购房需求也已开始有回落态势。资产价格的回落已是未来大趋势,仅核心城市的核心资产尚能增值保值,居民的买房热情也将随之下降。

显然,要想重塑楼市信心,已经不是一件容易事。

那么,二手房抛盘潮会持续多久呢?谢娟颇为悲观地说:“这个很不好预测,但二手房市场不好,也会影响新房成交。叠加大经济环境仍未改善,裁员降薪、降本增效,就业失业,这些传导出来的不利信息,会让市场预期更不乐观。”

截至发稿前,有很多专家呼吁出台救市政策,坊间也传出有新政出台的消息。

谢娟认为:“去年以来,已经出台了很多政策了,而且政策的边际效用也在减弱。只有经济真正向好,企业特别是民营企业经营向好,房地产市场才能走出阴霾。”

值班编委:马琳

责任编辑:温红妹 刘亚

审读:戴士潮

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