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中指研究院指数事业部分析师孟新增先生在12月1日下午的“中指市场形势及企业研究成果分享会”中，对近期房地产政策及市场趋势做出分享：

一、近期房地产市场形势分析

【资料图】

1、置业意愿：11月多项政策利好带动置业意愿小幅回升，但就业/收入预期弱、房价下跌预期等因素仍是制约居民入市的主要因素

2.销售：1-11月重点100城销售面积累计降幅近四成，单月已连续18个月同比下降，11月，重点城市成交面积环比延续10月下行态势，据初步统计，重点城市成交面积环比下降近11%，同比下降近三成，受当前多地疫情形势严峻等因素影响，多个政策叠加尚未扭转需求端低迷态势

3.房价：二手房价格已连续7个月环比下跌，新房价格环比连续下跌5个月，下跌城市数量处于高位

4.供应：多因素导致房企推盘意愿不足，1-11月重点城市供应规模同比下降超四成，11月房企推盘力度有所加大，但同比降幅仍近三成

5.租赁：11月50城住宅平均租金同环比继续调整，租金环比下跌城市增加至48个。

二、房地产政策及市场趋势展望

1.政策分析：11月11日，金融16条出台，可以看到地产托底政策力度加大；预计房企债务展期和增信发债后，企业短期资金压力或将得到一定缓解，实现以时间换空间；下一步重点是促进市场销售企稳。同时近期多部门发声，支持刚需和改善性住房需求，支持房企合理融资需求，加大保交楼金融支持，三支箭的落地亦提振市场信心。

2.政策趋势：因城施策力度有望继续加大，核心二线城市政策存在较大优化空间。降成本、降门槛仍是主要方向，核心一二线城市跟进优化“认房又认贷”政策，继续优化限购政策，一线城市或更多聚焦在特定人群，如人才、多孩家庭、老年家庭等；同时降低交易税费，契税、个人所得税、增值税等方面均存在调整空间。
三、市场展望：

1.2022年预计全年全国商品房销售面积同比降幅在22%左右，新开工面积同比降幅或接近40%，房地产开发投资额同比降幅或在8%左右。

2.近期多项政策利好提振市场信心，但短期销售仍处于筑底阶段，市场恢复仍需时间，经济修复、防疫形势等仍是影响市场的关键因素。短期政策到位，企业资金压力有望得到缓解，行业关注点全面转向促销售，2023上半年加快库存去化，乐观情形下商品房销售规模保持小幅增长，预计2023年销售面积与2022年基本持平，但投资、开工下行趋势难改。

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