来深圳工作已经5年的小林，最近对刚上市的人才房动了心。

这个月中旬，深圳首批人才住房开启配售，一共6个项目，分布在宝安、龙岗、龙华、光明、大鹏各区，价格相当于市价的六折。

(资料图片仅供参考)

“以前够不着的深圳房价，现在刚刚好可以够着了。”小林告诉《凤凰WEEKLY地产》，虽然人才房有10年禁售，但他是刚需，相比投资价值，他更在乎价格。

11月25日，首批人才房认购资格审核结果公示，4422套房源共有12679户申购，三房户型摇中率约94%、两房户型摇中率约15%，这种“火爆”的买房场面，在深圳已经很久没见了。

不止小林，在福田和罗湖上班的多位工薪阶层都对《凤凰WEEKLY地产》表达了想购买人才房的想法。只不过，第一批上市的项目辐射范围还不广，如果后续入市的人才房地段更合适，他们大概率都会入手一套。

“商品房我是完全不会考虑了，等我的社保时间满了，就去看看人才房。”一名在福田CBD上班的金融从业者对《凤凰WEEKLY地产》说。

“前海卷王”新盘“加钟”

两天前，也就是11月22日，位于前海的万科颐城瑧湾悦家园发布补充公告，将资料修改通道的关闭时间从22日的12点延长至23日的18点，保证金冻结截止时间也延长了30个小时，开盘时间等都随之延后。

这种情况在深圳极为罕见，毕竟此前“强硬”的新房市场里，都是购房者上赶着“送钱”冻资的。

尤其是前海的新房。

9.58万元/平方米的装修均价，本就是前海区域较低的了，如今还放下姿态修改开盘时间，这在几年前是难以想象的。

不仅如此，根据中介放出的消息，万科颐城瑧湾悦对冻资前300名客户，还有总价30万-80万的优惠，折合下来单价最低可到8.2万元/平方米，堪称“前海卷王”。

瑧湾悦取证两天后，同样位于前海的天健悦湾府取证，部分房源单价也可以低至8.2万元/平方米。

“谁能想到，现在8万就能买到前海了。”一名前海住宅业主对《凤凰WEEKLY地产》调侃道。

这场“前海对决”还在继续，天健悦湾府也在24日发布补充公告，延长保证金冻结时间。

不少市场人士预计，这种新房“加钟”的现象，可能被接下来的开盘项目效仿。

指导价成了天花板？

楼市的情绪变化，看二手房的数据或许更能说明问题。

随着2022年楼市进一步下行，深圳的商品房交易主要集中在二手房。但最新数据显示，深圳二手房的需求量仍持续疲软。

自去年参考价出台开始，深圳二手房成交已连跌15个月，到今年9月正式跌破2000套。深圳官方最新出台的租房参考价涵盖了4319个小区。如果把这个数量当作全市的小区数量，这意味着，9月份深圳每两个小区才能卖出一套房。

到了10月，深圳二手商品住宅成交1733套，同比下降0.03%。

需求起不来，市场上的挂牌房源还明显变多了。根据深圳房地产信息平台上显示的二手房房源数据，11月24日全市挂牌的二手房约4.27万套，相比2022年9月12日的3.84万套增加了11%。按照一个月近2000套的去化来计算，近4万的库存要消耗20个月。

“深圳业主出售意愿持续增强。”深圳市房地产中介协会近期表示。

据深圳市房地产中介协会的统计，今年9月以来，深圳二手房的挂牌量一直处于攀爬趋势，10月底之后，攀爬的速度加快。自2021年深圳参考价出台以来，二手房交易量价确实一直处于低位运行状态，最近挂牌量出现了阶段性高位。

这无形中就会对卖家形成价格压力。

为了更快地套现，越来越多的业主选择下调挂牌价。曾经很多人都以为深圳的二手房参考价是底线，到现在竟然成了不少楼盘的天花板。

据深圳二手房市占率第一的中介机构“乐有家”的统计，在11月上旬，深圳各区最好卖的10个二手楼盘，7成接近指导价（深圳官方称为“参考价”，民间多称“指导价”）成交，2成低于指导价，只有1成是比指导价高较多的。

“现在想快点把房卖掉，只能降到指导价。有的甚至还要卖家出中介费，过去这么多年深圳的二手房中介费都是买方出，现在确实和以前大不一样了。”宝安区的一家二手房中介门店店长告诉《凤凰WEEKLY地产》。

“11月初我在罗湖和福田交接的地段买了套120平的大户型，指导价买的，中介费和税费都是原业主出的。”一名刚刚购房的“90后”刚需对《凤凰WEEKLY地产》说。

另一个“90后”卖家则表示，已认清现实，决定降价。“我在南山投资的小房子挂了三个月了，看的人都不多，准备指导价卖了算了，加上装修和利息，快接近我的成本了。这不是滴血，简直是喷血。”

还有的业主已经在亏本卖房。

南山中心区的一名二手房业主告诉《凤凰WEEKLY地产》，他为了孩子上学新买了一套学位房，但担心房贷后续压力太大，决定把第一套房低于指导价卖了，因为不满五，交易税费高达十几万，加上中介费、房贷利息、装修等，里外里亏了近50万。

深圳另一家主流的中介机构中原地产，在11月发布了一份“二手房价格压力测试”。 中原地产的测试结果是：在2017年之后买房的业主，八成以上都扛不住楼市再跌10%。换句话说，如果深圳房价再跌10%，八成的深圳新一代业主都要亏本。

市场的悲观情绪跟乐观情绪一样，都容易传导，个别只拥有一套住房的深圳人也起了卖房的念头。

宝安区的一名已退休的企业职工告诉《凤凰WEEKLY地产》，他在深圳和东莞各有一套房，正在犹豫在哪里养老。“深圳和东莞的二手房都在跌，但是深圳的房子总价高，跌一点账面损失比东莞大多了，我想把深圳的房卖掉，搬去东莞住。”

定居将变得更容易

随着人才房的出市，新房的去货压力或许将大于二手房，毕竟二手房比新房还有现房入住的优势。

与此同时，随着人才房的逐步释放，深圳的楼市将进入到一个商品房和保障房可以同台竞技的格局。

据深圳的官方消息，目前深圳13个人才房项目正在稳步推进，建成后将提供25538套房，超过了目前二手房挂牌量的一半。

“对于深圳新市民来说，除了人才住房、安居房以外，近两年集中供地，还会供应大量限价的普通商品住房、保租房。也就是说，围绕年轻人和新市民，已经建立起来了多层次、供应和价格都可预期，且价格可控的住房体系。新市民既可以选择人才房，也可以选择限价的普通商品住房。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

对新深圳人来说，定居将变得更加容易。对老深圳人来说，资产价值下跌的焦虑还在持续。

“一、二线城市多年来炒房盛行，现在房价的下跌，很大程度上就是在消化泡沫，这需要一段时间。在这种背景下，不可能为了维持房价的‘不变’而人为中止房价下跌的趋势，是趋势就是挡不住的。”中国城市经济研究院副院长、中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示。

宋丁还说：“房价会一直这么跌下去吗？当然不会。凡事物极必反，经济规律在背后起着决定性作用。当房价下跌到规模化真实需求的买入点以及政策平衡的扶持点，这个价位就下不去了，止跌出现了，甚至可能有一定力度的反弹。”