文/谢逸枫
被称为中国房地产市场制度七大神器，分别是二权一制的土地产权制度，70年房屋使用产权制、房地产项目资本金制、土地储备制度、商品房贷款按揭制、商品房预售制、商品房公摊面积制。目前改革呼吁最高的是商品预售制，因为存在房子质量、房子逾期交付、楼盘烂尾、业主宣布停贷的现象。
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商品房预售制，简称为期房制，最早出现于香港，1956年出台了《预售楼花同意书》制度，以法律的形式对楼花预售进行买卖的模式，存在的最大意义是帮助房企解决资金链、项目融资、市场供应、降低开发成本、商品房建设资金不足的问题。
1994年，中国内地出台了《城市房地产管理法》，引进商品房预售制度，存在目的是解决商品房供应小，供不应求，增加市场供应，融资单一，贷款利息高，开发成本高，房企投资开发利润低，房企资金链紧张，商品房建设资金不足的现象。
商品房预售制是中国房地产市场发展特定时期的产物，是商品房市场化改革的重要设计之一。在当时住房短缺时代，预售制有三大价值。有效增加了住房供给，缓解市场供需矛盾。解决了开发商资金紧缺问题，使其快速回笼资金，本质是加杠杆。让购房者能享受到“期房”优惠折扣。
简单说，商品房预售制，就是房企变相的融资制度，可以称为第二个银行。真正让房企最爱商品房预售制的原因是房企在房子交付前，可以获得商品房预售资金，并且占用不需要利息，可以直接转变成项目投资的后续资金，减少市场风险，降低开发成本。因为房企、购房者、银行正好捆绑在一起。
商品房预售制，相当于让开发商在竣工之前就能获得一大笔资金回笼，从而加快房企资金周转速度，降低房企开发、融资、建设的成本，加上房地产项目资本金比例30%，房地产的高周转、高债务、高杠杆模式由此而来。但是后面的投资开发、交付、贷款的市场风险却转嫁给购房者和银行。
2009年5月27日，细化了不同行业固定资产投资项目资本金比例。其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。2004年，由于经济过热，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。本次下调使得房地产项目资本金比例恢复到了1996年的水平。
中国内地的房地产市场存在“预售制”，与中国香港等其他国家地区比较，相同的地方多。其一是解决房企资金链，避免断链。其二是融资功能，实现项目滚动开发。其三是实现资本杠杆，降低资金、开发成本。
其四是城市区域的平衡供需关系。其五是加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。其六是加快建设、增加住房供应。不同的地方在于商品房预售资金监管主体、购房款支付制度不同。
商品房预售制自出台至今二十八年，必须肯定其历史价值。随着时间的推移也暴露出越来越多的弊端。与香港及国外的住房预售制度相比，大陆住房预售制度的最大问题体现在房产预售的各参与方权利不对等、预售过程中的信息不对称，导致投资和开发风险被隐形转嫁。
按照当前商品房预售房的制度，只要房地产开发企业手续齐全，投入资金比例达到制度规定，就可以申请预售房许可证开始出售期房，且在交房之前购房者就支付全款，预付款不是交给第三方监管，而是直接全付给开发商。
这样的商品房预售制与商品交易原则相悖，开发商还没有盖好房子，就提前拿到全部销售款，再加上建筑监理制度的形同虚设，住宅建筑质量没有制度上的保障，容易出现道德风险引发的建筑质量、房子交付纠纷。
商品房预售制的弊端非常明显，漏洞巨大。其中比较常见的是为降低开发成本的偷工减料、商品房预售资金挪用、房企资金链断裂，出现楼盘的停工、烂尾现象，产生的房子瑕疵问题和交付不能或不能如期交付问题。
当前的楼盘停工、楼盘烂尾、业主宣布停贷的案例，归根结底是根源于商品房预售制的弊端、商品房预售资金监管制度的漏洞。目前中国各大城市商品房市场90%都是期房，不是现房。其次是商品房预售资金项目滚动开发模式单一。再次是银行对商品房预售资金监管的失职。
最后是房企融资模式的单一，融资贷款利息高，开发成本高，现房销售制的立法与制度的缺位。其他的原因就是房企自身资金链、挪用商品房预售资金、调控过头、土地出让金与税费未及时缴纳、拆迁安置难、项目规划设计改变、环评没通过等。
另外是地方无法按期交地、规划报建审批不通畅等，还有是银行违规发放商品房预售资金，应该及时化解，避免演变成大范围、大规模的停贷现象。必须警惕地方局部金融风险、项目房企破产、烂尾楼爆发、业主信用、银行不良资产升高的风险。
针对“楼盘停工、楼盘烂尾、业主宣布停贷，引起商品房预售制度是否该取消”一事，笔者认为，商品房预售制在中国内地施行28年，有一定的基础，现在取消商品房预售制的时机与条件不具备，不能盲目的一刀切说取消就取消，否则会引起巨大的市场风险。
值得注意的是现在正好是三道红线、房地产贷款集中值、22城宅地集中供应制试行的关键期，房地产市场处下行周期的调整恢复阶段，商品房预售制取消不合适在此时实施，非常不利于房地产“三稳”目标，不利于房地产长期平稳健康发展。
笔者认为，商品房预售制度改革是大势所趋。短期取消，是弊大于利。一旦目前取消，融资不通畅，房企没有资金来源，项目无法实现滚动循环开发，房企资金链断裂，项目停工、房企破产，更多的人难收房，造成市场供不应求。断贷爆发，会引起金融系统风险。
长期看商品房预售制度取消，则是利大于弊。取消商品房预售制，需要一漫长的过程，关键要一个过渡期。例如10年-20年，由取消预商品房预售制，转入商品房现售制。在此期间，通过商品房预售制度、商品房预售资金监管的完善，同时加快商品房预售制的立法与制度建设。
在没有实施购房房企担保模式、购房者买房按照工程进度分期支付、购房资金第三方监管模式前，最关键的前提条件是要解决房企项目开发运作模式、房企项目开发营利模式、土地出让模式、前期融资模式、市场供应问题。否则，商品房现售制无法代替商品房预售制的作用。
目前已有部分国家在实施预售制时，购房者根据工程进度分期付款。例如法国的预售制度定金仅占0-5%，购房者支付预售房的房款时必须分期支付。若工程不超过1年，买家可预付房屋总价的5%工程达到2年，买家需要支付房屋总价的2%，超过2年的则不用支付定金。
且房款分期支付，即地基建好后支付35%，房屋封顶交到70%，所有的基本建设工程结束后交至95%，房屋交付后缴清余下的5%。例如德国预售制相关法规规定，购房者与开发商签署购房合同时，购房者并不需要支付购房款，而是一般在地基动工后支付10%，主体封顶后支付30%，门窗安装或者装修后再开始陆续支付后期资金。
目前取消商品房预售制，实行现房销售，房企资金压力不仅更大，开发成本更高，房子生产周期更长。楼市会产生系统性的杀伤力，房企资金链崩溃，项目难交付，项目烂尾，银行贷款难还上，市场供不应求，会推动房价进一步上涨。
房地产行业对商品房预售制的依赖性大，目前的各大城市商品房市场中，期房占到90%，绝大多数的城市期房数量占99%以上。简单来说，十套房里可能只有一套现房。2010年，广西推行商品房现售制，2022年6月海南推行现售制，最后真正能实现的楼盘很少。
基本说明商品房预售制短期内，一刀切的取消是不可能的。即使有土地出让的项目规定，要求开发出来的楼盘要求现售制，却未必是现售制。由于市场行情变化、开发商资金紧张、楼市调控、开发成本等诸多原因，又会走回预售制度的路子。
