本报记者 方超 张家振 上海报道
在多重政策利好因素“催化”下，土拍市场正在逐步复苏。
4月25日，在历时近14个小时后，杭州2022年首轮土拍“鸣金收兵”，在推出的60宗涉宅用地中，除2宗人才租赁用地外，剩余58宗中仅1宗地块遭遇流拍，共有23宗地块触顶摇号，最终成交总金额达到826.76亿元。
但在杭州首轮土拍超出市场预期的同时，仍有多座城市的土拍情况难言“乐观”。诸葛找房数据研究中心统计数据显示，截至4月25日，在全国22座集中供地城市中，已有北京、福州、合肥、青岛、厦门、武汉、重庆、成都、长沙、杭州、宁波、南京和天津等13座城市完成首轮集中供地出让，土地出让金总额约3002亿元，平均溢价率为4.61%；土拍整体流拍率为17.64%，和2021年同批次集中供地相比上升了12.98个百分点。
这也意味着，全国22座集中供地城市已有超过半数完成了2022年首轮土拍，但土地市场整体表现冷热不均。多位专家在接受《中国经营报》记者采访时表示，在近期密集出台的一系列利好政策引导下，房企拿地积极性已逐步提高，但民营房企的参与度仍有待进一步提升。此外，各区域之间的土拍热度也存在较大差异，未来房企出于“规避风险”等考虑，或愈来愈集中在一二线城市及部分重点区域“落子”。
首轮土拍“冷热不均”
总成交金额826.76亿元，让杭州市一举成为目前全国首轮集中供地城市中揽金最多的城市。克而瑞研究中心认为：“整体竞拍热度虽不及2021年第三批次，但仍然处于较高水平。”
对于2022年杭州市首轮土拍超出外界预期的原因，中指研究院浙江分院常务副总高院生表示：“最重要的因素还是取决于市场本身。当前杭州楼市的韧性比较强，大家对接下来的市场恢复情况还是有一定信心，这是最重要的原因。”
“目前，杭州市热门板块新房与二手房之间还是存在着一定的倒挂空间，大家对未来新房的价格预期还是看涨的。”高院生进一步解释称，杭州市主城区住宅的去化周期也相对比较健康，而受近期房贷利率下调等一系列利好政策的影响，房地产市场亦在逐步恢复过程中。
上海中原地产首席分析师卢文曦则认为，从土拍结果来看，一些二线城市也存在比较严重的分化情况，杭州市无论是从产业发展情况，还是近年来的人才引进情况，都堪称二线城市的“翘楚”，良好的城市基本面得以吸引众多开发商。
卢文曦的观点也得到了数据的验证。诸葛找房数据研究中心统计数据显示，对比13座城市2021年第三批次与今年第一批次集中供地流拍情况来看，8座城市今年首轮集中供地流拍现象少于2021年第三批次；宁波市无变化，2021年第三批次及今年第一批次均以“零流拍”收场；杭州市、南京市、武汉市及天津市4城今年首轮集中供地的流拍率高于2021年第三批次。
值得注意的是，土拍热度“两极分化”不仅出现在城市之间，在一些城市内部区域之间亦表现得较为明显。
如在杭州2022年首轮土拍中，有25宗地块底价成交。高院生指出，这些底价成交的地块，大多位于临安、富阳和萧山等地区的郊区等去化能力相对偏弱区域；23宗触顶摇号地块所在区域主要位于奥体、三墩、良渚和未来科技城等热门核心板块。
无独有偶，在合肥2022年首轮土拍中，尽管整体溢价率达到11.2%，但依然存在“冷热不均”现象。据悉，位于合肥市最热门板块——滨湖科学城的5宗地块参拍房企数量均达10家以上，而地处合肥市城区东北部的新站区，则有6宗地块无人报名。
在业内专家看来，房地产市场当前已进入深度调整阶段，未来在金融、市场和房企自身战略调整等多重因素影响下，出于“求稳”考虑，房企将重点布局一二线城市的核心区域，或部分区域的重点板块。
多城调整土拍规则
在今年已完成首轮集中供地的城市中，土拍规则的调整亦是一大看点。
上海证券研报显示，杭州市此轮集中供地采用“同一时间5宗地块同时竞价，且5宗地块为不同区域”的方式，自由竞价环节节奏加快，考验房企的竞价决策能力。同时还采用了新的竞价规则，地价触及封顶价之后，通过线下“一次报价+摇号”方式，并以次高报价原则确定竞得人。
“供地规则变化较大。”高院生也认为，杭州市此轮集中供地不仅取消了预公告，调整了土拍方式，改善了土拍流程，竞拍过程也更紧凑，更加考验房企的综合实力。
除杭州市外，在4月22日完成2022年首场集中土拍的南京市，同样也大幅调整了土拍规则。
克而瑞研究中心分析称，南京市今年首轮土拍，土拍规则调整主要集中在“规模较此前批次大减，供地结构更偏向中心城区”“出让规则大调整，保证金下调、竞拍数量限制取消”等方面。
如在保证金下调方面，南京市此轮土拍的保证金比例由30%下调至20%，同时部分地块付款周期也延长至6个月甚至更长时间。克而瑞研究中心点评称，此举有助于“实实在在降低房企参拍的资金压力”。
记者梳理发现，重庆市和武汉市等在土地出让前也均相应调整了土拍规则，且调整方向集中在降低土地竞拍门槛、减少涉及租赁住房地块供应量、下调土地出让保证金等方面。
对于杭州市和南京市等热门城市密集调整土拍规则的原因，东方金诚分析师唐晓琳表示：“首轮集中供地基本延续了去年规则，但考虑今年以来房地产行业下行压力加大，房企拿地意愿普遍降低，为避免土地大面积流拍，各地土地出让规则有所优化并放松。”
多位房地产业内人士也分析认为，土拍规则调整在提高房企积极性的同时，保证了合理的利润空间，有利于促进房地产行业良性发展。例如，卢文曦表示，杭州市等地通过调整土拍规则，可以让房企通过参加当地土拍获取合理的利润。“地方政府也能顺利地把土地拍卖掉，不要出现很多地块流拍的现象，否则不利于形成良好的市场预期。”
民企参与度待提升
除土拍规则调整外，民营房企在各地土拍市场中的“曝光率”也受到外界密切关注。
4月25日，在杭州2022年首轮集中土拍“大战”中，当地民营房企参与度较高。记者梳理发现，在杭州市2022年首轮土拍拿地金额前十名的房企中，民营房企达到6家，杭州本土民企就高达5家。
例如，滨江集团拍得包括上城区、西湖区、拱墅区、萧山区、余杭区和临平区等在内的11宗地块，总价高达184.35亿元。滨江集团方面亦表示：“无可争议地成为杭州2022年首批土拍收获最大的开发商。”
引发外界关注的是，在杭州2022年首轮土拍中，民营房企为何如此活跃？
高院生向记者分析称，在杭州此轮土拍中“出圈”的本土房企不少属于深耕型房企，在杭州市拿地属于常规的补储动作。例如，滨江集团的大本营就在杭州。“它对杭州市场更熟悉，品质、品牌在杭州市场有更强的影响力，市场份额也一直处于第一位，此次拿地或许是为了补充更多的货值。”
卢文曦也认为，杭州市不少本土民营房企参与到当地的土拍中，是因为这些企业“已经扎根杭州市场很久了，有自己的一套运营逻辑，各方面成本都控制得较好，能够保证自身顺利运转。”
不过，值得注意的是，除杭州市外，民营房企在多座城市今年首轮土拍中的参与度仍有待进一步提升。
中指研究院土地事业部负责人张凯认为，截至目前，在拿地企业方面，国企继续保持2021年后两批次拿地的热情，部分民营企业拿地意愿开始上升。国企（含地方平台）在本轮土拍中拿地192宗，拿地占比为71%；部分民营企业积极参与拿地，拿地75宗，其中滨江集团、旭辉控股和龙湖集团等民营企业表现亮眼。
“从房企表现来看，国企央企、城投公司依然是本轮集中土拍的成交主力军。民营房企的身影依旧较少，尽管也有个别民企崭露头角，但也均为资金流较为充裕者。”诸葛找房数据研究中心监测的国土局数据显示，今年首轮集中土拍房企权益规划建筑面积TOP20中有中海地产、保利发展和建发房产等17家企业具备国企央企背景。
克而瑞研究中心也认为，近期政策方面虽然有一定的利好消息，但是传导到市场、企业层面还需要一定的时间。“之前经历了财务危机的房企，或需要更长的恢复期。”克而瑞研究中心表示，“未来预计土地市场将形成‘国企央企+稳健型品牌民企+地方平台’三足鼎立的格局。”
