作 者丨徐倩宜,杨希
编 辑丨马春园
在房地产行业调控大背景下，部分地区房价较高点已近“腰斩”。今年年初，一篇“燕郊断供者的自述”使得房贷“断供”问题进入大众视野。
天津的购房者吴欣（化名）对记者讲述了她的心路历程。2016年，吴欣在火热的购房形势裹挟之下匆忙上车，却在天津房价经历一轮过山车后，陷入了“卖与不卖”的两难。对于是否考虑“断供”问题，吴欣表示，未来如果房价继续下跌，不排除这一选项。
事实上，客户“断供”对银行也是一桩麻烦事。催收、起诉等流程姑且不论，一旦房价跌穿信贷成本，也需要报损失进行核销。
记者梳理裁判文书发现，一旦断供被银行起诉，法院基本判令支持银行诉请的偿还本金及逾期利息、罚息、诉讼费用等。在判决规定的还款期限届满后，断供人仍无法偿还贷款的，就会将房产进行拍卖。
北京市金诉律师事务所创始人律师戴金花对记者表示，根据法律规定，法拍房的起拍价不得低于评估价或者市价的70%，一般情况下，法院第一次拍卖时根据市场情况，起拍价定在70%-80%之间，即七、八折。如果流拍，再次拍卖的起拍价会更低些。
戴金花建议，购房人如果遇到特殊的情况，确实无法按期还贷款，可以选择跟银行沟通申请延期还贷，以缓解资金压力。
购房后6年浮亏40万
吴欣向记者讲述了她买房的历程。
2015年到2016年间，吴欣和家人因刚需想要买房，原本2016年春节前后就想定下房子，但刚要定下一套业主就反悔了，直接涨价15万，吴欣就放弃了。
随后天津的房价走势是吴欣始料未及的，眼看心仪的户型从2015年9月的90万左右一路上涨，她内心焦急，终于在2016年7月匆忙出手，以自有资金加上银行贷款总计130万，买下了昆俞欣园的一套两室一厅。
后来小区同户型房价一路上涨，最高点涨到了210多万，吴欣和家人当时感到庆幸。没想到的，此后天津房价急转直下，6年过去小区同户型房价已较最高点时“腰斩”，现在吴欣所购的同小区同户型房子，最近的成交价仅有113万，较吴欣当时的购房价跌去13%。
眼下吴欣陷入了两难境地，用她的话说就是：“卖，赔钱；不卖后面赔更多”。而且目前不降价根本卖不出去。吴欣算了一笔账，6年间她总计还了约30万房贷，其中10万是本金，20万是利息。如果现在卖掉房子，利息与房价下跌，相当于亏损近40万。如果不卖，吴欣又切实面临着改善性需求。
记者查阅了中介软件，部分历史成交记录显示，2016年9月18日至11月7日，昆俞欣园两室一厅的成交价在198万至224万区间，最低2.12万/平，最高2.51万/平成交。而今年1月7日至3月20日，该小区类似户型成交价已经降至110万至124万，价格最低1.14万/平，最高1.34万/平。每平米价格几近“腰斩”。
图片来源：中介平台历史成交记录
还有比吴欣的经历更惨痛的。她表示，卖给她房子的房主疑似已经“断供”。吴欣了解到，2016年房主将房子卖给她后，在天津东丽区购入一个小别墅，但2021年左右有银行的起诉传票寄到吴欣的房屋地址，房主疑似“断供”，但“断供”原因吴欣不了解。
对于是否考虑过“断供”问题，吴欣表示，未来如果房价继续下跌不排除这一选项，但还要综合评估继续还贷和断供哪个选项赔钱更少。
甩锅给银行会上“失信”名单
在房价上涨时期，“断供”这一问题较少被关注，但当房价大幅下跌时，“断供”就成为市场行为，不再罕见。今年初，一篇“燕郊断供者的自述”就曾在社交媒体刷屏。
这名“断供者”自述，他2017年在燕郊置换了一套140平米的三居，总价426万，贷款298万，每月月供1.68万元，目前还款总金额80.64万元。但由于自身和大环境的原因，现在还不起房贷了。
这名“断供者”计算，目前房子市场价大概值235万至240万元，如果卖掉房子，不仅首付和80万元月供全部赔进去，还需要倒找银行40万元。如果断供，房子不要了，似乎更合算。
但他没想到的是，银行把他告上法庭。官司当然是输了，后果是他还要额外承担利息、罚息4.99万元，案件受理费1.54万元，保全费0.5万元，银行委托的起诉律师费12.26万元等费用。此外还会上失信人名单。
“断供者”最终劝告大家：“买房一定要量力而行，想要甩给银行，没有可能的。”如果买了，千万别有断供的念头，“别冲动，砸锅卖铁也要还。”
这名“断供者”的自述只是燕郊房价变化的一个缩影。燕郊属于河北三县中的三河市，相对来说，交通比较便利，此前政策也比较宽松，还有“通州与北三县统一规划”的远景，一度成为“北漂”年轻人的首选。市场数据显示，2015年至2017年初，燕郊房价从1万/平多快速涨到3万多/平。
日前记者在中介平台随机查询了燕郊部分小区的历史成交价格发现，燕郊房价的高点约在2017年4月左右，彼时某小区两室一厅的成交价格曾高达3.1万/平，且成交数据较多。而2022年1月至4月，该平台上该小区同类户型仅成交4套，价格也从1月的1.4万/平，降至1.3万/平。
“断供”不是想断就能断
那么“断供”究竟是不是“一断了之”？银行一般在“断供”多久后会发起诉讼？
一名银行信贷经理告诉记者，他所在的银行对于房贷逾期的客户一般是先催收，如果累计六个月逾期未还或者连续三个月未还款，就会提起诉讼。而房屋处置后不及银行贷款本金的部分，就会报损失核销。
记者梳理裁判文书发现，一旦断供被银行起诉，法院基本判令支持银行诉请的偿还本金及逾期利息、罚息、诉讼费用等。在判决规定的还款期限届满后，断供人仍无法偿还贷款的，就会将房产进行拍卖。
对此，北京瀛和律师事务所律师赵中华表示，购房人与开发商、银行签订的《个人购房担保借款合同》往往是由银行提供的格式合同，为了保护其自身权益，往往会在合同违约责任部分约定购房人承担的违约责任，除了提前清偿借款、承担违约金外，还要求购房人支付银行因主张权益所支付的费用，包括但不限于律师费、诉讼费、公证费、差旅费等。法院会基于合同中约定合法有效、不违反法律、法规为由，支持银行的上述诉讼请求。
同样是燕郊“断供”，记者在裁判文书网上找到了另一个判例。
刘某夫妻因需要购买燕郊一处房产，在2017年向农业银行贷款349万元，采用等额本息方式进行还款。双方约定，正常执行利率5.39%，逾期执行利率为8.085%，分30年还清，双方还约定，对逾期借款从逾期之日起在合同约定借款执行利率的基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。此外，如果贷款人未按约定如期还款，银行有权提前收回已发放借款。
时隔两年半后，刘某夫妻不再偿还贷款，截至2020年12月，刘某夫妻逾期的本金6万多，逾期的利息、复利、罚息合计22万，而此时，刘某夫妻的贷款余额还有330多万元。
法院一审判决，判决生效后的十五日内，刘某夫妻需要偿还承担贷款本金及利息359万余元及案件受理费1万7千元。如期限届满后刘某夫妻仍未还款，将对他们所购买的燕郊房产拍卖。
还了两年半的贷款，刘某夫妻现在需要偿还的贷款却比当初向银行贷款的时候还要多。而且，拍卖后的房屋可能不足以补充还贷资金缺口。
法拍房回款或至多为市场价八折
戴金花对记者表示，根据法律规定，法拍房的起拍价不得低于评估价或者市价的70%，一般情况下，法院第一次拍卖时根据市场情况，起拍价定在70%-80%之间，即七、八折。一旦流拍，再次拍卖的起拍价会更低些。如果第二次拍卖仍然流拍的，法院可能采取变卖程序，而变卖的价格，法律上只要求不低于评估价或市场价的50%，即评估价或市场价的五折。影响法拍房成交的价格因素还包括，市场经济的大环境、当地的限购政策，以及房屋本身情况，比如购买价格、房龄、朝向、房型、房屋使用年限、房产证办理情况、房屋位置、周边的配套设施环境、房屋的瑕疵情况等。
特别需要注意的是，断供人还将登上“征信系统黑名单”。
“断供后，会影响到征信，后面再申请贷款，同一个银行批贷的可能性不高。若是断供后，银行起诉至法院，法院判决后仍然无法履行判决，那么银行大概率会申请法院强制执行，要求法院将购房人列入失信黑名单，限制高消费。”戴金花说。
苏宁金融研究院原宏观经济研究中心主任黄志龙曾撰文称：“一旦自然人发生房贷断供，将进入央行征信系统黑名单，只要房贷不足部分未偿还，将永远无法申请贷款、信用卡等服务。即便贷款不足部分偿还完毕，该不良信用记录仍将伴随其五年时间。在此期间，不良信用记录也将使得该自然人的贷款额度、利率折扣等，都低于无不良信用记录的自然人。”
戴金花律师对面临可能无法偿还房贷的人提出一些建议，如果遇到了特殊的情况，购房人确实无法按期还贷款，那么可以选择跟银行沟通申请延期还贷以缓解资金压力。如果购房人与开发商的房屋买卖合同具备解除条件的，可以解除房屋买卖合同。房屋买卖合同解除后，那么可以要求开发商偿还银行的按揭贷款。
本期编辑 刘雪莹 实习生 李凯琳
