对部分股民而言，3月22日晚上是一个激动的夜晚。在绿城中国财报讨论区，有股民朋友喜极而泣：“今年年报不雷了。”
对于绿城投资人而言，过往几年的年报记忆可谓惨痛。在投资交流平台雪球上，围绕绿城年报的讨论中，相当一部分篇幅是“暴雷恐惧症”。
“主要是过去几年埋雷埋的太多，连着几次年报暴雷，能不害怕么？”一位投资人向腾讯房产表示。
过去几年，绿城年报总是会有大规模的项目计提减值，这些都是前几年激进拿地后留下来的后遗症。在今年，一众房企要么延期发布财报，要么选择在披露限期最后一天发布财报的时候，绿城中国选择在22日发布财报，显得对自己的业绩颇为自信。
“如果放到往年，这份年报表现只能说还行，但是在21年的情况下，就显得表现不错了。”上述投资人表示。“今年主要是同行衬托的好。”
绿城交出了一份仍在增长中的答卷。2021年，绿城中国营收人民币1,002.4亿元，同比增长52.4%。实现净利润76.87亿元，同比增长33.4%。年内利润人民币76.87亿 元，较去年增长33.4%；股东应占核心净利润人民币57.65亿元，较去年增长44.4%；股东应占利润人民币44.69亿同比增长17.7%。
相比之前各个房企的盈利预警公告，绿城仍然保持增长的势头，足以让不少投资人表示宽慰。然而，这份增长背后仍然透露出绿城固有的问题。本不出众的毛利率和净利率持续下滑，预计未来仍将保持低位。“三道红线”仍有一道踩线，在绿城激进拿地的情况下，财务情况如何改善仍然有待观察。
为规模大举补仓，进一步拉低利润率
虽然营收增长了，但是绿城的赚钱能力反而进一步下滑。
2020年，绿城中国实现毛利率为23.7%，2021年毛利率下降到18.1%。年内利润率也由2020年的8.76%下跌至2021年的7.66%，盈利指标在头部房企中算倒数水平。
在绿城中国业绩发布会上，执行董事兼执行总裁耿忠强回应毛利率下滑问题，他表示绿城中国当期毛利率是18.1%，较去年下降了5.6个百分点，确实下降比较多。而这背后的原因主要有两方面：一方面，近年来土地市场竞争比较激烈，土地成本上升明显。另一方面，近年来政府调控力度加大，房地产价格受限价影响，绿城的品牌溢价没有充分体现。
“绿城这几年拿地都比较激进，就拿北京来说，前年拿的几个项目溢价太高了，实际上赚不了太多。”一名业内人士对腾讯房产表示，绿城在首轮集中供地中拿下的不少项目因为溢价率太高，后续的利润表现也不会太好。
绿城高投入拿地背后，主要是自身的规模KPI。
自2018年掌舵绿城以来，张亚东就提出了“三年业绩计划”，即2019年到2021年，销售额目标分别为2000亿元、2500亿元、3000亿元。同时绿城设定了“战略2025”目标，根据规划，到2025年，绿城的房产开发业务合同额要达到4500亿元，房产代建业务合同额要达到1500亿元，新兴业务合同额要达到400亿元。
这样的规模要求倒闭绿城在拿地上的激进动作。即使在被称为“黑铁时代”的2021年，冰封的行情下绿城也未放弃规模要求。
在业绩发布会上，绿城中国执行董事李骏回应称，虽然外部环境较为复杂，但横向对比绿城中国表现较优，“战略2025”中长期目标不会调整。“目前房地产市场的基本面没有明显改善，但可以预见的是，2022年将会‘优化’，上半年筑底盘整，下半年会逐步恢复。”
“下半年大家还是认为房地产政策有助于市场交易回暖。”知名地产分析师严跃进表示，回暖的大方向是肯定的，管理层关于后市的判断说明依旧看好整个房地产市场。
在中指研究院公布的2021年房企拿地排行榜中，绿城中国排名第六，已经跃居拿地第一梯队。年报显示，2021年绿城中国全年新增101个项目，总建筑面积约1,751万平方米，预计可售货值达人民币3137 亿元。
业绩会上，针对公司2022年的拿地计划，执行董事及行政总裁郭佳峰郭佳峰表示，在当前市场不明朗的背景下，绿城中国将继续保持投资定力，提高投资标准，保持稳健参与。
针对今年初较为积极地拿地，郭佳峰表示，公司2021年底在杭州的第三批次拍地和今年2月份北京的一批次供地，一共获取了7个优质项目，预计新增货值300亿。2022年至今，公司补充了其它地区的360亿货值的土地，对维持绿城中国重资产板块一年2500亿左右销售规模来看，这样的拿地节奏是属于正常补货。
“绿城现在拿地很多都是核心城市的地块，现在看联合拿地的情况会越来越多，后续营收增长还得看权益情况怎么样。”上述投资人向腾讯房产表示。
2020年，绿城自投项目权益占比为55.61%，2021年权益占比进一步下降至54.46%，这一比率在前20名房企中排倒数第一。
绿城重仓的城市中，长三角占据半数，这也是房企必争之地。在房企越来越多选择“抱团取暖”的当下，绿城的权益占比持续走低也成为利润提升的难点。
背靠中交融资表现优越，但仍踩中一道红线
由于背靠大股东中交集团，绿城在融资借贷上拥有超出行业水平的优势。业绩会上，执行董事兼首席财务官耿忠强透露，绿城去年境内公开发债利率仅3.55%，全年的利息成本仅4.6%，期末融资成本更只有4.5%。今年1月发行的增信票据仅2.3%。
虽然拥有非常大的融资成本优势，但是绿城三道红线仍然踩线一条，剔除预收账款后的资产负债率并未达标。
业绩会上，对于三道红线相关指标，执行董事及执行总裁耿忠强指出，上报监管部门三道红线的计算口径和财务披露口径稍微有些不同。截至到2021年12月31日，上报监管部门的现金短债比是1.7倍（财报数据为2.2倍），净资产负债率是53.5%（财报数据为52%），剔除预收帐款后的资产负债率为70.3%（财报数据为71%）。
耿忠强表示，三道红线的三个关键指标都在进一步向好。公司确保2023年能够进入绿档，同时我们根据今年的内外部环境情况，做好了提前进入绿档的准备。
背靠中交另一好处是能够拿到充分的授信额度。耿忠强透露，绿城目前的授信额度完全能够保障公司开发贷按揭顺利放款。去年4季度以来，监管部门多次强调要满足房地产市场的合理资金需求，整体的融资环境逐步得到改善。加上回款超千亿，目前看来资金安全能够得到保障。
对绿城来说，扩张与三道红线合规难两全，如何在保持增速的情况下控制负债规模成为重点。
只是对绿城股东们来说，利润提升仍需要等待，在行业极其困难的情况下，增长已经成了为数不多的好消息了。
作者：袁丽丽
编辑：艾乐
策划：汪瑞杰
