“往年春节聚会，大家都会谈论买房，打听哪个楼盘比较火热，而疫情后的这三年，大家讨论买房的越来越少。”苏州本地人李明(化名)如是说。
苏州，位于江苏省东南部，东邻上海，西抱太湖。2022年上半年，受疫情影响，苏州楼市延续了2021年下半年以来的低迷态势；但下半年在政策利好及金融信贷环境宽松作用下，抑制需求有所释放，市场出现小幅回暖迹象。
春节期间，苏州当地的房地产从业者告诉记者，随着疫情政策放开、房企纾困政策全面落地，预计2023年苏州楼市有望进一步复苏回暖。
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二手房市场购房者信心不足，观望情绪浓厚
“我去年5月找了家中介把房子挂出去，但很少有人来问，到现在还卖不出去。”春节期间，苏州本地人小敏还在操心家里待售的房子。
小敏告诉新京报记者，因为想要盘活手里的资金，便打算卖掉高新区一套面积120多平方米、房龄10多年的回迁房。然而，她的这套房子挂牌了半年多，却一直很少有人来看房，更别提商量价钱了。
负责小敏房源的中介打电话给小敏，开口就让她把价格降下来。小敏表示，房子的挂牌总价才100多万，挂牌时已经低于市场价了，再降下去，等于贱卖了，“实在卖不出去，就再等等吧，反正也不着急出售。”
小敏告诉新京报记者，回迁房小户型可能更容易吸引外地来苏州工作的购房者，面积120多平方米，即便单价再便宜，面积摆在那儿，总价也不可能太便宜。小敏还有一套60多平方米小面积回迁房，但她不舍得出售，“低层，上下楼比较方便，适合父母居住。”
小敏的情况并非个例。实际上，伴随着这几十年苏州城市的发展，苏州很多地方都进行了拆迁，小敏家也不例外，拆迁后分到了几套安置房。因此，对于苏州本地人而言，买房的欲望实则不强，要么家里本来就有房，要么纯改善的，前几年在楼市上升时期已出手，李明就是一个例子。
“我是改善型换房，2020年前后，我将科技城一套小面积的房子卖了，改在园区买了套大的，方便孩子入学。目前来看，园区的房子相对保值一些。”李明说。
新京报记者获悉，跟李明同一时期进入楼市的并不在少数。彼时，苏州楼市升温较为明显，不少苏州本地人将手头回迁房出售，成功实现改善置业。与此同时，由于毗邻上海的区位优势，加上苏州本身强劲的经济势头，不少在上海上班的购房者，也将目光转向苏州工业园区。在很多上海人眼里，苏州的生活便利性不比上海差，环境甚至更好，回上海也较为方便；相比上海的房价，苏州的房价显得便宜很多。
今年春节期间，新京报记者走访发现，受疫情影响，2022年苏州二手房市场的到访量与成交量均呈下跌态势，购房者置业信心不足，观望情绪浓厚，换房需求被抑制。加上新房入市竞争加剧，二手房降价出售现象较多。
买房人明显减少，过年聚会不再讨论楼市
李明说，往年过年期间，大家一起聚会都会谈论买房，打听哪个楼盘比较火热，而疫情后的这三年，大家讨论买房的越来越少，尤其是今年，过年聚会时讨论的话题，从买房换成了“你阳了吗”。
“2022年，感觉大家买房的需求没那么旺盛，身边买房的人也很少。有个朋友在苏州相城工作，一直想换房，但因为市场行情不好，昆山的房子卖不出去，降价太多也不愿意，导致一直没能成功换房。”李明称。
在上海工作的苏州人秦宇(化名)，这个春节回到苏州过年，同时想为父母购买一套改善型二手房。新京报记者了解到，在二手改善型楼盘中，新区的荷澜庭以及园区的玲珑湾是两大典型代表。其中，新区的荷澜庭小区，均价75000元/平方米左右，目前平台上在售44套。中介人士称，该小区属于相对高端的楼盘，周边其他小区房价有所下降，但这个楼盘一直没怎么降价。
而园区的玲珑湾，贝壳找房平台显示，均价在每平方米6万元至11万元不等，目前在售167套，近90天成交6套。中介人士称，该小区房龄也不新，但由于靠近金鸡湖，面积较大，因此总价稍高一些，“由于目前是买家市场，购房者议价空间很大，房东认可的就出售，不认可的则继续等，有些业主甚至索性不卖了。”
整体来看，来自克而瑞苏州的统计数据显示，2022年，苏州二手房共成交51317套，创历史新低，同比减少18%。从月度成交走势来看，58安居客研究院统计显示，受疫情影响，2022年1-5月，苏州二手房市场延续了2021年下半年以来的低迷态势，在政策利好以及疫情得到控制下，6月-8月市场成交较为活跃，9月成交套数再次下滑，四季度整体成交套数较三季度也有所下滑。
新房市场走出“倒U形”，板块价值差异加剧
苏州新房市场也不例外。受疫情及房地产市场大环境等方面影响，2022年，苏州新房市场信心不足，成交量下滑明显。据克而瑞苏州房产测评统计，2022年1-12月，苏州市区商品住宅的供应面积为511.33万平方米，同比减少44.13%；成交面积约733.83万平方米，同比减少20.07%。
事实上，在政策利好及金融信贷环境宽松作用下，2022年下半年苏州楼市出现小幅回暖迹象。58安居客研究院统计显示，苏州新房去年下半年成交面积较上半年上涨34%，园区核心价格“倒挂”(即新房价格低于同区域二手房价格)项目在12月迎来集中新开盘或加推，拉高了下半年成交均价，小幅上涨3%。
从整体走势来看，2022年全年苏州新房市场走出“倒U形”。同策研究院研究总监宋红卫分析，2022年初主要受到疫情以及房企爆雷及行业下行的综合影响，成交量处于低位，随着疫情影响逐渐减小，6月份成交量快速上升，达到全年高位，进入四季度后，成交量再次回落，剔除10月份政府回购房冲量外，月度成交均维持在50万平方米左右。
值得一提的是，苏州新房市场分化愈加明显，板块的价值差异更加明朗化。主要表现在园区核心和狮山头部价值板块的高品质楼盘逢开即罄、一房难求，非核心板块的楼盘只能够靠打折优惠来以价换量，且非核心板块楼盘的促销几乎贯穿2022年全年，降价潮也带来了苏州市区房价实质性的下跌。来自克而瑞苏州的统计数据显示，2022年苏州市区新房均价为26010元/平方米，和2021年持平。从2022年度苏州市区的楼盘销售榜单来看，园区湖东、奥体、新区狮山、高铁新城、平江新城、科技城等头部价值板块的高端改善楼盘仍旧领跑市区。
新京报记者走访获悉，年底受改善盘大量入市影响，新房市场成交均价翘尾，但项目竞争依旧激烈，市场分化依然明显，核心区域优质项目，尤其是有“倒挂”的项目仍然受到市场的青睐，外围区域成交量则下滑明显。不过，整体来看，目前购房者观望情绪仍较浓，除了核心区域“倒挂”项目外，其他外围区域去化压力较大。
成交结构方面，中指研究院统计显示，苏州2022年市场以刚需改善为主力，90-120平方米面积段、200万-300万元总价段占市场主流。从短期库存来看，市区可售面积约730.99万平方米，出清周期10.6个月。
业内：2023年苏州楼市有望进一步复苏回暖
值得一提的是，时至2023年，苏州楼市出现小幅局部回暖迹象，楼市分化加剧。据同策研究院统计显示，2023年1月1日-15日，苏州新房市场成交30.8万平方米，同比下降5.5%，楼市热点仍然集中在园区等优质区域；供给方面，优质项目供给量也明显上升，维持了苏州楼市整体规模。
业内人士分析指出，2023年，在疫情影响减弱后，预计我国宏观经济将实现整体好转，房地产市场也有望逐步企稳恢复，购房观望情绪有所降低，置业预期及能力将有所提振。而3月份向来是楼市传统旺季的“小阳春”，那么，对于苏州楼市来说，今年的“小阳春”还会出现吗？
对此，58安居客研究院研究总监陆骑麟认为，不论从宏观经济数据还是58安居客的线上找房数据来看，当前楼市依旧处于深度调整阶段，短期内无法走出低谷。其次，居民收入预期相对不高，也会影响其买房的意愿，因此，短短两三个月明显改变购房者心态，促使楼市触底回升的几率也相对较小。不过，随着疫情政策放开、房企纾困政策全面落地，2023年苏州楼市有望进一步复苏回暖。
“预计今年苏州‘小阳春’很难出现。从苏州楼市趋势来看，预计上半年仍然延续下行趋势，去化压力较大，7-8月份市场或会触底，进而在四季度会有回暖的迹象。”宋红卫分析称。
