2021年8月20日下午,荣盛发展举行半年度业绩会,董事长耿建明拍着胸脯表态:“荣盛发展过去、现在以及将来都不会出现违约!”

彼时,王文学已主动认输,许家印则焦头烂额。

2022年开年,荣盛又迫不及待的搞了个动员会,主题还是继续冲锋,但耿建明已不再像之前那般信誓旦旦:“熬过这个寒冬,就是春花烂漫……”


【资料图】

2023年,没有动员会,没有豪言壮语。1月30日,民生银行下发公告,荣盛发展一笔应于1月23日展期支付的中票本息未能按期足额兑付,这是荣盛发展境内债首次出现违约。同一天,公司披露业绩公告,2022年归母净利润预亏190亿元-250亿元。荣盛发展的官网,最新一条公司新闻停留在去年8月,此后再无更新。

命运何曾放过谁。

01 明斯基时刻

荣盛发展的债务压力在短期内恐怕很难得到缓解。

据公开资料,截止到目前荣盛发展共有4只存续债券,存量规模为38.73亿元,其中一年内到期的金额就有19.93亿,而此次违约的“20荣盛地产MTN001”债券余额为9.4亿元。

这意味着,此次债务违约之后,荣盛发展后期仍面临不小的兑付压力。

另一边,公司的资产负债表也非常愁人。

截至2022年第三季度末,荣盛发展的资产负债率高达85.33%,比恒大还高。具体到各项指标,短期借款虽只剩下5个亿,但一年内到期的非流动负债有242.9亿,而108.7亿元(比2022年年初时下滑了44.82%)的货币资金余额,远远无法覆盖。

应收款项67.47亿,应付款项却高达285.1亿。企业现金流充足时,这是公司话语权强势的表现,往往被看成正面信息,但现金流趋紧时,其债务属性的本质就会暴露出来。

再看现金流,自2021以来,荣盛发展所有报告期均为现金净流出。如果这一趋势继续下去,流动性危机在所难免。而要解决现金流问题,有经营活动、投资活动、筹资活动三条路可走。

在经营活动上,别看时不时就会有人站出来吹嘘房地产,比如“2月北京二手房成交量大涨96%”,实际上并没有看到数字背后的本质。2022年的2月是过春节,2023年是1月过节且叠加疫情,所以今年2月的数据不管是环比还是同比都会很亮眼,只因基数低,并不能说明房地产确实在强势反弹。

华西证券的数据显示,截至2月24日,春节后4周,30个大中城市商品房成交面积农历同比下降了6%。低线城市的表现更差,而荣盛的基本盘恰恰就在二、三线城市。所以,靠经营活动回笼资金也不是那么容易。

对于投资活动,通过处置旗下资产回笼资金,这是最干脆直接的一种补充流动性的方式。问题在于,现在卖的多、买的少,荣盛之前也打算把旗下做物业的上市公司荣万家卖掉,最终并未达成。另一方面,行业预期坏了,资产也就不值钱了。去年上半年荣万家利润大幅下滑,现在市值还剩下不到9亿港币,全卖掉也不解渴。

最后是融资活动。自古以来就是不缺钱的时候容易融资,缺钱的时候却借不到钱。况且,荣盛发展现在还得大笔支付之前巨额的融资成本,所以想通过融资活动输血也是难上加难。公司最近宣布要搞个30亿的定增,最终能不能行还得到时候看。

综合以上所有这些,结论不言而喻。

放在两年前,包括耿建明在内的所有人,都不可能想到会是今天这个局面。

02 “河北王”的荣与盛

耿建明踏入房地产,很大程度上是一种特殊时代背景下的被动选择。

1980年,18岁的耿建明入伍成为一名基建工程兵。当时整个部队里的文化知识水平普遍不高,耿建明却异常好学,经常在熄灯就寝后还打着手电在被窝里看书。

他的这些行为引起了领导的关注,后来连队得到一个进校学习的机会,上级果断把唯一一个名额给了耿建明。在华北航天工业学院,他系统学习了建筑技术和经济管理,这为他后来办企业做房地产打下了坚实的基础。

1985年,百万大裁军,当时还一心报国的耿建明不得不摘下徽章,跟随自己所在的部队集体转业到河北廊坊,改制为“廊坊城建总公司”。

狼走千里吃肉,在部队干的风生水起,在地方也游刃有余。很快,这个20多岁的小伙子就完成了从部队骨干到国企中流砥柱的角色转换。别人眼里,耿建明只要继续在体制内混下去,肯定前途无量。

但他却最不愿混日子。

进入90年代,市场经济已经躁动了起来,耿建明觉得是时候出去闯一闯了。他拿出手里仅有的5000元,又从朋友那里借了5000元,这1万元就成了他的创业启动资金。

虽然耿建明一心想做出点成绩,但他的事业在最初一段时间内并没什么起色,直到1998年。

这一年,房改拉开中国房地产的时代序幕,群雄并起,逐鹿中原。许家印凭借广州金碧花园项目赚到了第一桶金;孙宏斌一举拿下14万平方米的名都项目,名噪津门;杨国强决定走出顺德进军广州,从此驶入了发展的高速路;王文学在市领导门前烧掉政府打的欠条,转身成立华夏幸福重新创业;耿建明在他的老家南京拿到了第一个房地产项目。

在那个需求旺盛而供给不足的时代,失败的概率比中国足球进入世界杯还低。

南京做出样板,耿建明马上杀回自己的根据地廊坊,因为有经验可供复制,效率极高,基本可以实现当年开工、当年竣工、当年100%销售。另一方面,学过建筑学的耿建明对品质有很高的要求,荣盛成功打造了廊坊第一个高端群体社区,在廊坊乃至整个河北省一炮走红。

在河北这块地界上,强如恒大、万科、碧桂园也得靠边站,地盘最大的还得是荣盛发展、华夏幸福这种地方“势力”。

2007年,荣盛发展在深交所上市,成为河北省首家上市房企,业内得名“河北王”。随着环京楼市起飞,华夏幸福的王文学杀了出来,用不到十年的时间完成了百亿到千亿的跃迁。

王文学的异军突起一度让耿建明黯淡了许多,但随着华夏幸福的暴雷,荣盛不战而胜。

2020年,荣盛发展的合约销售额同比增长10.18%至1271亿元,老对手华夏幸福则跌出千亿俱乐部,一上一下,耿建明成了名副其实的地产“河北王”。

于是就有了开头的那一幕,尽管2021年的房地产已风声鹤唳,但耿建明对自己治下的荣盛发展依然充满信心。

他以为自己可以在这场风暴中独善其身,却忽略了形势比人强这条历史铁律。

03 运去,英雄不自由

如今的中国地产界,除了提前瘦身的王老板,很多兄弟们的日子都过得不咋地。

古希腊哲人赫拉克利特有言在先:“上升的路和下降的路,是同一条路。”之前拿地越狠,现在包袱越重。

2015年之后,荣盛发展在储地上激进而凶猛,甚至有些不计代价和后果。这也难怪,在杠杆驱动发展的时代,谁扩张的越快,谁就是英雄。

但随着“三条横线”的横空出世,游戏终于玩不下去了。雪上加霜的是三年疫情彻底打掉了人们的预期,之前借债高价囤的土地,如今反过来成了绞死房企的一根致命绳索——卖一平亏一平。

以荣盛发展为例。2019年公司以总价11.88亿元在佛山顺德拿了一个地块,溢价率高达63.37%。扣除配建,这一地块楼面价大概就要8415元/平,还不算建安成本。

在给交易所的最新回复函中,荣盛发展关于佛山项目的表述是这样的:

根据实际发生成本及预计税金、销售费用测算,实际销售总成本预估为每平米16329元,但结合周边竞品及2023年1月销售价格,售价预估每平米只有9694元。

业绩就像老太太过年,2021年,荣盛亏损还只有49.55亿,2022年预亏直接放大到190亿-250亿。此外,金科、华侨城、阳光城等知名房企去年的预亏也都是百亿级。

或许自知地产业务陨落已是覆水难收,就在去年,房企老板们群体性卸任法人。

郭梓宁不再担任奥园集团的法人,刘玉辉不再担任领地集团的法人,李彦漪不再担任爱家集团的法人,田明不再担任朗诗集团的法人,耿建明不再担任荣盛发展法人……

他们以这种方式与企业完成切割,意味着和自己的时代做了个并不体面的诀别,那真是一个纸醉金迷的时代。老板们就不用说了,连员工都跟着发了财。

2016年,王文学在三亚亚龙湾办了一场“鱼翅漱口”的奢华年会,汪峰、郎朗、崔健等明星坐镇演出,发给员工的奖品是宝马X5。

2018年之前那几年,国内某头部房企一个长三角地区的负责人,几年时间就挣了20个小目标,在朋友圈里晒劳斯莱斯是这位中层领导一天最忙碌的工作。

一个时代有一个时代的名利场,一个时代有一个时代的卫星发射台。被追债,被限高,很多房企老板其实都处在半人身自由状态,他们连个平稳落地都没挣下。

许家印,从来不是一个人在战斗。

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