“适时调整优化房地产政策”传来了好声音。8月25日，从住房和城乡建设部方面的消息称，住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局近日联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。这项政策纳入了“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

这是一个重大政策性利好。根据三部门的最新精神，“认房不用认贷”政策明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

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从政策措施的预期观察，首先对于首次改善性置业、再次改善性置业需求而言，获得了住房升级的合理机会。在一二线重点城市，首改和再改的住房需求旺盛，但是迫于之前在认房又认贷上的劣势，他们无法如愿改善居住条件。而从住房流通市场上来看，一二线重点城市进入了“换房”阶段，首次改善性置业、再次改善性置业以及旅居需求成为“新刚需”，此次新政，解决了不少人通过存量市场流通实现“以小换大”、“以老换新”、“以远换近”的需求。根据有关调研数据，仅北京市，400万至500万元售价的新房房源成交客户中约5成来自于购房者卖掉二手房后置换；500万元以上的新房销售客户中超过7成的成交来自于卖旧买新。

其次，人口流动所产生的刚性住房需求，预计未来10年新增约39亿平方米，年均3亿平方米左右。在一二线重点城市的首次改善性置业、再次改善性置业需求畅通地卖掉原来的中小套型房子实现住房升级梦想后，反过来也就有利于住房刚需市场被激活，进一步带动刚需住房市场的供应与流动。

此外，还有一个新的情况，新政策对于2016年全面二孩政策实施后生育二孩的家庭，是实实在在的利好，将有利于这部分家庭升级换房、改善居住条件。

经历了此前多轮调整之后，目前还保持“认房又认贷”的城市主要集中在一二线城市，确实存在一部分刚性需求、改善性需求被压制的情况，因此，三部门最新明确“认房不用认贷”，不仅会使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，还将在接下来的新阶段更好地释放这些需求，包括旅居需求，我们相信，此次政策在更好地满足人们对于美好生活的向往的同时，也能实现房地产市场的健康发展，这是房地产政策调整的关键所在。

（此文刊于中国房地产报8月28日01版 责任编辑  何可信）

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