文 / 八真

出品 / 节点财经

万科最近处在风口浪尖。

一方面，因为2021年归母净利润接近腰斩，引发投资者不满；另一方面，万科也表示，公司经营、服务类业务增速快、营运净收入（NOI）率势头好，正在逐步形成新的利润蓄水池。

就在这个节骨眼上，于4月1日，万科旗下子公司万物云向港交所递表，拟在主板市场上市，中信、花旗、高盛担任联席保荐人。

透过招股书，不妨一堵万科服务类业务的真实面貌。

万物云主要从事物业服务，包括小区空间居住消费服务，商企和城市空间综合服务，AIoT及BPaaS解决方案服务。

截至2021年末，该公司项目覆盖全国一二线城市，在管项目总数4393个，在管面积7.8亿平方米；合同管理项目总数5553个，合同管理面积10.1亿平方米。

2019年-2021年，万物云营收从139.27亿元增长至237.04亿元，年复合增速30.46%；年内利润10.4亿元、15.2亿元、17.1亿元，年复合增速28.2%。

按照业务划分，物业服务收入分别为98.2亿元、131.54亿元及166.51亿元，占其同年总收入的70.5%、72.5%及70.2%。

按照客户划分，于2019年、2020年及2021年，前五大客户分别为万科贡献营收21.62亿元、37.48亿元及47.18亿元，占各期总收入约15.5%、20.7%及19.8%。

而和大多数物业公司一样，背靠大树好乘凉，其母公司也是万物云的最大单一客户，于报告期各期分别产生收入7.7亿元、27.99亿元及38.21亿元，占公司总收入约12.7%、 15.4%及16.1%。

值得注意的是，于上市前，万物云豪爽派息，2021年派息35.37亿元，2020年派息3.18亿，2019年派息2.47亿元，共计分派41亿元，而公司近三年净利润不过才42.7亿元，相当于全部发放完了。

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