作者:子非鱼
01
在经历了去年第二、第三次集中供地冷场之后,今年的土地市场回暖了吗?
答案是,冷热不均。以目前完成土拍的北京、青岛、合肥、福州来看。
北京方面18宗地,流拍1宗,成交的17宗地起拍价为459.7亿元,成交价为480.2亿元,土地溢价率4.45%。
流拍率比去年下降了很多,溢价率也有所回暖。但是,依然是国资托底的功劳。
17宗地,有16宗被绿城、中海、华润、保利+金地、建发、中建智地、怀柔科学城夺得,只有1宗被民企旭辉拿下。
青岛方面,3月18日完成竞拍。16宗地,流拍1宗,成交15宗。12宗底价成交,3宗有溢价的土地,平均溢价率为2%。15宗成交的地块,国资拿了8块。
北京和青岛的首场土拍,总体还算平稳。
南方两座完成首轮土拍的城市,合肥与福州,表现分化则比较大,可以说一半是火焰一半是海水。
合肥方面,17日完成土拍,合肥出让19幅土地。中指院数据显示,除2幅保障性租赁住房用地外,17幅涉宅用地均溢价成交,揽金149.78亿元,其中15幅土地因竞价“触顶”进入竞品质方案环节,将于3月25日出让。
而且,合肥本次土拍,民企参与度明显增强,亦不乏源陆、天阜、越秀、大家、中天美好等生面孔。
可以说,合肥这轮土拍的回暖势头,相当明显。
福州方面,共出让18幅土地,结果仅成交12幅土地(3幅现场撤牌、3幅流拍),总成交建面60.75万平方米,总成交金额超77亿元。其中8幅土地底价成交、2幅土地达到最高限价+摇号成交。溢价率仅有4.2%。
这次拍地,流拍率高达33%,和去年第三次集中供地时的流拍率持平。溢价率也维持在低位。
也即,福州这次土拍,依旧以冷场收场。
02
合肥与福州的土地市场分化如此泾渭分明,主要是受两座城市的楼市冷热度影响。
开发商都是人精,他们的选择,都是蓄谋已久,都是看准时机下手。
楼市成交量上,受疫情和市场信心尚未恢复缘故,包括合肥、福州在内多数中心城市,今年前两个月成交量都很惨淡。
克而瑞数据显示,2月份合肥商品房成交量,环比下跌35%,同比下跌41%。
福州方面,环比与同比皆腰斩。
但在去化周期方面,合肥的形势要比福州严峻得多。
在之前写《去化周期过短!上海、杭州、南京、合肥,房价亮红灯了!》一文中,就明确说到过,合肥的新房库存去化周期过短,需要增加供应,不然新房上涨压力过大。
克而瑞数据显示,合肥2月份商品房去化周期只有4.8个月,远低于住建部规定的6个月房价上涨压力较大警戒线。
需要快速增加土地供应。
福州恰好相反,2月份商品房去化周期高达19.8个月,高于住建部规定的减少土地供应18个月警戒线。
去化周期,决定了一个城市短期的楼市涨幅。在这方面,开发商买入合肥比买入福州,明显更稳当,更有得赚。
合肥与福州分化的另一个影响因素,是两座城市的房价泡沫。
合肥与福州,两个城市都是在2020年跃升为万亿GDP的省会城市。两座城市的经济实力处于同一级别,整体上来看,合肥偏强一些,无论是GDP、财政收入、资金总量还是社消,都略高于福州。
制图:城市财经;数据:合肥与福州统计局,中国房价行情网
尤其是人口方面,合肥比福州多近110万人。
在经济和人口整体偏强于福州的背景下,合肥的房价比福州低不少。
中国房价行情网数据显示,目前合肥均价为2.14万元/平方米,福州为2.77万元/平方米。
两座城市房价都存在泡沫,但福州明显比合肥高不少。而且,合肥的人口竞争力更是高出福州不少。
过去十年合肥常住人口增加了191.3万人,福州过去十年的增量为118万人。
两相作用之下,合肥楼市相对于福州,其实泡沫已经不明显了。而且,在人口增量下,合肥房价下跌的可能性并不大,更大概率是慢涨。
相比之下,福州目前库存高企,需求减弱,房价可能会调整一波,然后才进入横盘慢涨阶段。
03
合肥与福州土地市场的分化,释放出了一个非常重要的信号。
也即,在房地产进入黑铁时代的背景下,开发商拿地非常理性。
未来中心城市的土地明显更好卖,而弱二线与三四线城市的土地,流拍率高企会是普遍现象。
另外,在中心城市中也会有分化,开发商会结合一个城市的商品房库存、经济潜力、人口竞争力来分析该城市的短期楼市价值,然后再布局拿地战略。
结合合肥与福州的土地市场,以及两座当前的去化周期来看。
目前,合肥的刚需人群,购房需要跑步入场。合肥本身的库存过少就给房价上涨带来不少压力,如今土地市场回暖,会进一步推动房产成交市场走热。
福州方面,购房者可以不急,慢慢选,继续观望一段时间。