房地产行业进入下行通道后,开发商竞争加剧,房企增速开始放缓。特别是叠加过去两年疫情等“黑天鹅”事件的影响,购房者信心严重不足,房地产及其上下游的从业者都在等待一股暖风吹来能够改变现状。

随着市场关于“小阳春”能否到来的讨论越来越热烈,前两日,微博热搜出现了一则关于#2月深圳豪宅逆市热销#的话题。

据深圳中原研究中心数据,2月深圳的住宅、商务公寓、商办类项目成交均出现了不同程度下滑。其中,新房住宅成交1959套,环比下滑45.2%;全市公寓成交138套,环比下滑74.9%。但深圳一手豪宅成交440套,环比上涨2.6%。

深圳豪宅真的逆市热销了吗?业内人士告诉记者,统计数据来源于网签,而网签具有滞后性,“2021年四季度入市的高价豪宅盘多在今年网签,这些项目基本为日光盘,反映到现在,数据便呈现豪宅成交逆势增长的现象。”

豪宅成交止跌回升 限价之下豪宅价格稳定表现更好

2022年2月,深圳一手千万豪宅共成交434套,占豪宅总成交套数的98.6%。其中,南山区的深铁懿府网签192套,位居2月千万豪宅成交量榜首,千万豪宅成交TOP5中全部为南山项目。

南山深铁懿府二期开盘效果图,来自网络。

值得一提的是,南山深铁懿府二期于去年11月份采用线上选房的形式进行开盘,项目推出648套住宅,共入围1260批客户,房源当日全部售罄。项目至今开盘已过3月,记者查询深圳房地产信息平台一手预售房源的页面显示,目前该项目多数房源为“已签认购书”或“已备案”的状态,但仍有少部分房源处于“期房待售”状态,有业内人士认为或是购房者弃购导致。

那么2022年2月豪宅成交量增长是否与去年四季度豪宅供应量的增长有关?记者注意到,2021年四季度,南山、福田等区域多个豪宅项目推出,除了深铁懿府之外,包括华润城润玺二期、深业中城、海德园、润峯府等网红盘都在去年四季度相继入市。

据深圳中原研究中心数据显示,2021年深圳豪宅批售99.8万平,环比上升42.4%;推售面积106.1万平,环比上升91.4%。2021年四季度豪宅批售面积达56.2万平,占全年的56.3%。

随着2021年豪宅入市项目大幅增长,成交也止跌回升。数据显示,2021年豪宅成交6370套,同比上升126.1%,为近五年最高;同时,成交面积86.2万平,同比上升103.1%。

深圳中原研究中心认为,虽然二三季度豪宅供应承压,但是四季度供应大增,虽然整体去化不及去年同期,但部分项目表现较好,进一步拉高了成交量。从价格看,限价之下豪宅价格相对稳定,表现较好。南山区是供需主力,特别是前海,供需大幅增长,热度也高涨,基本都开盘售罄。随着热点区域如前海、宝中、光明等地新盘限价下调,未来这些区域豪宅产品热度会持续。

顶豪法拍高溢价成交 热门产品仍受市场追捧

豪宅市场的热度同样蔓延到了法拍上面。过去一年,随着楼市行情下滑导致部门投资客现金流断裂,断供等情况出现导致大量法拍入市,深圳法拍房数量也创下近几年新高。

房源存量过多下,深圳法拍市场成为部分人“捡漏”的场所,接近指导价、低于市场价成交的房源比比皆是,甚至部分热门片区的热门房源还出现流拍的迹象。

而就是在这样的市场情况下,3月份南山的两宗顶豪法拍,都以高溢价率拍出。

3月2日,阿里司法拍卖平台上一套位于深圳南山天鹅湖花园二期的房产以2503.41万元高价拍下,该房源建面为131.43平方米,不计税费折算单价约19万元/平方米,而该房源的起拍价仅为1599.41万元,市场评估价为1881.66万元,也就是说,该房源的实际成交价比起拍价高出904万元。

记者在深圳住建局官方信息查询到,目前天鹅湖花园二期的二手房参考价为12.5万元/平方米。这意味着,这套房子每平米的成交单价高出参考价约6.5万元/平方米。

天鹅湖花园二期。图片来自网络

同一天,南山深物业前海港湾花园建面146.49平方米的房产,以约1452万成交,折合单价为9.9万/平方米,该房产评估价为1295万,官方指导价为9.49万/平方米。尽管溢价并不算高,但该房产吸引了10人报名,经过135次出价后才成交,竞争异常激烈。

只是顶豪法拍溢价并不意味着深圳豪宅成交有回暖趋势。熟悉深圳豪宅市场的置业顾问告诉记者,“天鹅湖花园二期的小户型二手房市场很少业主放盘,属于珍稀产品,热度较高。”

记者查询到一份丽兹行关于天鹅湖花园1~2月的市场报告显示,天鹅湖花园2022年1月~2月暂无成交,且到访下降明显,其中二期小户型已经连续3个月无成交。值得注意的是,目前天鹅湖花园二期131平方米户型挂牌房源业主诚售最低价为3000万,最高价为3100万元,折合单价22.9万/平方米-23.66万/平方米。

对比目前市场挂牌价,所谓溢价成交的天鹅湖花园二期法拍房源本质上仍算是“捡漏”。

国内多地高端住宅市场升温 小阳春或将再次明显出现

除了深圳之外,豪宅成交高热度同样在上海、广州等一线以及杭州等强二线城市出现。

3月11日,位于上海浦东新区陆家嘴板块黄金地段的中粮海景壹号,一套592.8平方米的法拍房,以1.779亿元成交,折合单价约30万元/平方米,刷新了该小区的单价纪录。值得注意的是,该房源以1.092亿元起拍,成交溢价率达63%。

另据《21世纪经济报道》,截至3月16日,位于上海内环中心地段的翠湖天地已在当月成交4套房源,超过以往月均水平。另外,万科翡翠雅宾利去年一年成交10套,今年2-3月已经成交7套;绿城黄浦湾也是一年十多套,这个月已经成交5套。

而在杭州,近日位于南星桥沿江板块的老牌豪宅绿城蓝色钱江11幢3单元2601室法拍房,经过50轮竞价,以2766.4万元总价成交。该房源建筑面积为227平方米的房子,评估价为2501万元,起拍价1751.4万元,最终成交价超过评估价265万元,折合成交单价约12.2万元/平方米。

南都记者注意到,近月来各地豪宅的关注度均高于往期,广州顶豪侨鑫汇悦台甚至传出某房源成交单价已达38万/平方米,但该房源并未网签,信源暂无从考证。

据克而瑞数据统计,2021年国内1000万以上一手住宅成交量排名中,前五的分别是上海、北京、深圳、杭州、广州,且五个城市成交量都实现了同比增长,排名前十的城市共成交了41027套一手千万住宅,同比增长39%。

这其中,深圳同比涨幅最大,2021年深圳1000万以上一手住宅成交8061套,同比增长151%。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为,经过几轮市场起伏可以看出,一线城市的高端住宅始终有其魅力,资产保值增值的功能明显。

随着近日六部委发声利好房地产,加之豪宅的局部回暖让市场再次掀起了关于楼市“小阳春”的讨论。中原地产首席分析师张大伟表示,最近一年,房地产调控与往年出现了明显质变。各种房地产调控从过去的限为代表的短效机制向长效机制转变。“2022年房地产税不试点,可以说比之前所有城市公布的稳楼市政策更有力,最近如果疫情能快速控制,小阳春将再次明显出现,楼市稳了。”

采写:见习记者 孙阳 南都记者 顾威

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