预判2022年3月，狭义整体库存或将延续高位持稳，供需延续疲软是大概率事件。
◎ 文 / 克而瑞研究中心
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指标说明
自房地产行业“去库存”以来，2018-2019年全国商品房待售面积持续下行，2020年初因新冠疫情“黑天鹅”突袭，使得本就加速下行调整、交易持续低迷的楼市更加“雪上加霜”，库存规模也由降跳增，迎来新一轮周期变换，为市场各方所关注。
为此，我们梳理了全国百城数据，通过商品房待售面积（小口径），商品住宅狭义库存量（中口径）、商品住宅广义库存量（大口径）三个维度，每月20日定期发布《全国商品住房百城库存月报》，以期将库存总量变化趋势和各城市市场的差异分化能及时传达给市场。
1、商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
2、商品住宅狭义库存量：指报告期末已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中，尚未销售的商品住宅建筑面积。
3、商品住宅广义库存量：指报告期末商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未动工总建面积加上已动工未拿销证面积和狭义库存面积之和来测算。
2022年2月，恰逢春节传统假期，供需疲软，同环比齐跌，不过整体成交跌幅不及供应，因而狭义库存小幅微降至6.1亿平，成交不济带动去化周期由2022年1月末的17.47个月跳增至19.53个月，显著高于2021年同期水平。广义库存高位持稳，微降至38.5亿平，潜在库存风险依旧较大。
待售面积
单月增量创新高致总量增至5.7亿平
商品住宅环比激增24%
国家统计局公布数据显示，2月末，商品房待售面积57026万平方米，比2021年末增加6003万平方米。其中，住宅待售面积增加5552万平方米，办公楼待售面积增加104万平方米，商业营业用房待售面积减少335万平方米。
根据历史规律，开年之初整体商品房待售面积都会迎来一轮显著跳增，今年也不例外，不过今年增量突破6000万平方米，创历史新高。究其原因，与楼市行情“急转直下”和新冠疫情各地频发密不可分。而这其中住宅待售面积增加5552万平方米，由此不难看出，居民购房自住热情迅速消退，观望情绪持续加剧，即便中央到地方“托市”政策不断，短期内仍难修复行业信心。
办公待售面积持增，商业待售面积稳步回落，不过考量其基数原因，未来去化压力依旧较大，叠加疫情不确定性影响，使得市场销售呈疲软态势。
狭义库存
小幅微降至6.1亿平
一二线持平去年、三四线涨幅扩大
2021年2月，狭义库存延续上月回落态势。据CRIC监测数据，2022年2月百城商品住宅库存量达到了60874万平方米，环比微降1%，同比增长5%。结合楼市供求，2月恰逢传统春节假期，叠加，叠加当前市场下行行情，房企多数处于“躺平”状态，推盘积极性普遍不高，供应同环比齐降，降幅均超70%，成交如是，但回落幅度不及供应，整体市场供求持稳，狭义库存小幅微降至6.1亿平高位持稳。
不同能级城市均保持环比回落，同比上升态势。不过环比变动不大，跌幅均在2%以内。同比来看，一二线基本与去年同期持平，涨幅分别为1%和0.4%。三四线库存压力稳步增长，同比上涨12%，在不同能级城市中居首，且涨幅有不断扩大的趋势。
具体来看，一线城市中仅上海一城狭义库存保持同环比齐降，虽然供应显著缩量，但居民成交热情不减，新开盘项目平均去化率高位保持在80%附近，售价10万元/平方米以上的高端盘仍一房难求，上海院子、招商云玺、苏河望等开盘当天即售罄。北京供求疲软，整体狭义库存与上月基本持平，同比小幅微降3%。广、深楼市延续低迷，不过得益于供应显著缩量，狭义库存环比均呈现回落态势，不过同比延续上扬，潜在库存风险值得警惕。
二线城市中，北部和内陆城市诸如青岛、沈阳、武汉2月末狭义库存量均超2000万平方米，位列本月末狭义库存总量TOP3。多数城市库存量与上月相比变动不大，涨跌幅均在5%以内，合肥供不应求，狭义库存环比回落8%；同比来看，涨跌参半，杭州、合肥等跌幅超40%，以合肥为例，虽供需皆有回调，但整体成交热度延续，去化率高达69%，部分项目诸如蜀山意禾佶第，小户型低总价，叠加学区(50中东校(西园校区)+安医大附属小学)优势，去化率高达66%。包河区蓝城滨河湾基于较高倒挂情况开盘去化表现也名列前茅。而弱二线城市哈尔滨、南昌等库存积压情况显著，宁波等前期大热城市迎来阶段性回调，同比涨幅也较大。
三四线城市因供应缩量，狭义库存环比小幅回落，不同城市跌多涨少，但跌幅基本都在5%以内，同比则呈现涨多跌少，不同城市间分化持续加剧：临沂、钦州、等城市主要源于历史遗留问题，库存基数较大，叠加成交转淡，使得狭义库存同比增幅均在25%以上；而汕头、惠州、东莞等东南沿海城市则主要受到政策“调控”影响，成交被抑制，数据实难反映真实的市场需求。此外，少部分城市诸如太仓、三亚、东营等2月库存同比跌幅均在35%以上，库存风险相对较小。
图2-3 2022年2月末商品住宅库存量同比上涨TOP20城市情况（略）
表2-1 百城2022年2月末商品住宅库存量和同环比变动情况（单位：万平方米）（略）
库存消化周期
持续增至19.5个月
三四线近2年压力陡增
2022年开年，因整体成交转淡，去化周期延续稳步上行趋势，由2022年1月末的17.47个月跳增至19.53个月。不同能级城市皆保持上扬，一线增至12.96个月，二线增至18.05个月，同比涨幅均在40%以上，目前库存风险基本可控，而三四线去化周期已达到23.25个月，迫近疫情期高位（25.18个月），显著高于百城平均，去化风险浮出水面,同比增83%，居不同能级之首。
具体来看，一线城市分化加剧：北京去化周期超2年，广州、深圳则处于10-15个月之间，上海不足5个月，库存风险相对较小。变化趋势来看，北京、广州、深圳均呈现同环比齐增，主要是因成交热度回落影响。上海去化周期“一降再降”，已由5.35个月降至4.67个月，显著低于去年同期，供应主导型市场下，居民购买力相对充裕，购房积极性依旧较高，加之本月供应缩量显著，狭义库存稳中有降，使得去化周期进一步缩短。
30个二线城市中仅有哈尔滨、大连、长春、兰州、呼和浩特、青岛、郑州等7个城市库存消化周期超过2年，以北部内陆城市居多，成交相对惨淡；1/3共计9城去化周期在12个月以内。从变化情况来看，同环比均呈现出涨多跌少，其中哈尔滨、大连、长春、兰州、呼和浩特、青岛等面临去化周期大于30个月且同环比齐增，整体库存风险依旧较大。与之形成鲜明对比的是，石家庄、成都等得益于成交热度回升，去化周期同环比齐降。
三四线城市形势更为严峻，去化周期高达23.25个月，已经逐步迫近2020年疫情期间水平，环比上月大幅上涨10%，而同比增幅在不同能级中居首，库存压力骤增，66城中36城去化周期已在20个月以上，其中防城港、烟台、淄博、临沂等内陆三四线主要是历史遗留问题，库存基数较大，整体成交转淡下，去化周期保持同环比齐增，而惠州、金华、珠海、汕头、泉州、东莞、丽水等则因前期需求透支叠加调控加码等多重因素，去化周期拉长至20个月以上。而三亚等迎来此消彼长的轮动行情，去化周期不足10个月且低于去年同期，整体库存风险相对较小。
表3-1百城2022年2月末商品住宅库存量去化周期和同环比变动情况（单位：月）（略）
广义库存
同比增3%至38.5亿平
部分弱二线和三四线同比增幅超20%
广义库存延续高位波动态势，2022年2月末达384796万平方米，环比微增0.2%，同比上涨3%。主要源于2月恰逢春节传统假期，一方面市场下行大背景下，房企“躺平”，购房者“观望”，供需疲软，狭义库存延续高位，另一方面，受季节性因素和集中供地处于“低谷期”的影响，2月份全国土地市场成交规模较上月大幅减少，加之房企资金紧张，新开工意愿并不高涨，未开工地块量维持稳中有增。
不同能级广义库存环比变动不大，涨跌幅均在1%以内，整体延续高位持稳，同比皆增，一线大增8%，涨幅居不同能级之首，主要源于去年基数较低影响，二三线涨幅在1%-5%之间，库存风险相对可控。
一线城市中，上海、广州、深圳均保持环比回落，同比持增，三城本月无一涉及集中土拍，整体土地成交规模受限下，未开工地块量整体稳中有降；北京则同环比齐增，主要源于北京本月完成了首轮集中土拍，挂牌的18宗地仅1宗流拍，土地市场“回温”带动广义库存环比跳增10%。
二三线城市中，贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台2月末广义库存量遥遥领先，高位持稳，突破1亿平方米，南昌、长沙、兰州、岳阳、沧州、太原、淄博、哈尔滨、宝鸡、蚌埠、佛山次之，广义库存量也达到了8000万平方米以上。
变化情况来看，环比波动不大，多数城市涨跌幅不超过5%。不过相较于2021年同期，涨跌参半：以西安、成都、长沙为代表的弱二线城市和以保定、镇江、云浮等为代表的基本面较差的三四线城市，同比涨幅均超20%，主要是历史遗留的高库存问题影响，加之行情转淡，潜在库存风险依旧较大。而部分城市诸如石狮、无锡、合肥、福州等广义库存显著回落，同比降幅均在25%以上。
表4-1 百城2022年2月末商品住宅广义库存量和变动情况（单位：万平方米）（略）
综上，2月楼市恰逢传统春节假期，房企推盘节奏放缓，供应显著缩量，加之返乡置业“爽约”，因而狭义库存小幅微降至6.1亿平，但因成交低迷，去化周期稳中有增至19.53个月，广义库存延续38.5亿平高位波动。
分能级来看，分化趋势依旧：一线韧性较强，2月狭义库存整体持稳，去化周期仅12.96个月，库存风险基本可控；二线“中规中矩”，狭义库存波动不大；去化周期虽然同环比齐增，但仍低于百城平均。三四线压力陡增，狭义库存、去化周期同比涨幅属不同能级之首，显著超百城平均，此外百城广义库存一半以上积压在三四线城市，基数较大，短期内潜在库存风险依旧较大。
预判2022年3月，我们认为，狭义整体库存或将延续高位持稳，供需延续疲软是大概率事件。虽然多地陆续出台了降首付、降房贷利率等多重利好政策“托市”，但整体行业信心已然大不如前，叠加多地集中爆发新冠疫情等不确定性影响，整体“金三”行情难言乐观。具体来看，前期成交大热的核心一二线城市，诸如上海、杭州等受新冠疫情影响，购房需求预计将延期释放，狭义库存有望与本月持平，延续低位波动态势，而库存压力将主要集中在基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市，诸如防城港、连江、梅州、北海、宝鸡等，这些基本都是人口净流出城市，目前商品住宅消化周期均在40个月以上，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。而就广义库存而言，预期仍将高位持稳，随着第一批集中供地土拍在即，整体未开工地块量预期还将延续稳中有增态势。
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