作者 | 醉酒大鲨鱼
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文章来源 | 格隆汇楼市
最近楼市政策利好频出，7月底到现在全国包括深圳都出现不同程度的放松。
并且随着高层的表态，楼市松绑的方向也越来越明确。
在这种氛围下，大家的心态多少也会跟着动摇。
那么现在到底是不是该抄底的时候？
要判断是不是到了该抄底的时候，一般来说，深圳楼市都会有几个信号。
第一，二手房业主是否出现频繁或者大量地出现反价；
第二，网红新盘去化有没比之前更快了，或者甚至出现日光；
第三，法拍房标杆小区的房源是否已经不再流拍。
就深圳目前来看，仅对“双证合一”做出了比较大的让步，其他关于税费优惠、降低存量房贷利率、认房不认贷等政策还在酝酿当中。
虽然官方暂时还没有进一步的动作，但已经有业主开始膨胀。
比如深圳湾君汇新天1E栋一套177平双证房，原本报价2300万，后来突然涨到2400万，但最后以2200万成交。
根据一线中介反馈，因为政策的风越吹越猛，近期有业主原本谈好价格准备签字了的当场选择不签，有直接联系好买家报过一轮价后反价的。
还有业主看到楼市各种消息后直接撤盘了，基本上都在等政策的细则出台。但就整体来看，不算多，只有少数的个案。
在连续利好政策的刺激下，业主心态发生转变也是很常见的情况。
其次是如果二手房反价的情况比较多，那么就会倒逼买家们会去选择更便宜的新房。
像光明凤凰街道、光明中心去化不太好的新房，宝安沙井的标杆新房以及前海的改善型网红盘，如果去化突然变得活跃，或者其他新开的楼盘陆续出现“日光”盘，那么就是深圳楼市反弹启动的表现。
就目前来看，二手房这个成交量其实还并不能支持业主们反价。
一方面，7月二手房成交套数又回落到近6个月的低位，仅2259套。
并且根据乐有家研究中心数据显示，深圳二手房成交价低于参考价部分，截至6月为止比重都属于增加的趋势。低于参考价部分成交占比达到48%。
另一方面，8月1日—3日，深圳新房住宅成交262套，二手房住宅成交套数304套，与过去7月工作日单日成交的均相差并不算太明显。
工作日的成交基本都是日均100套左右。
更重要的是，政策的招，已经悄悄地出了不少，但对市场的提振作用还是很有限。
比如提高土拍新房限售价格上限，对住宅类公寓/宿舍放松限购，提高公积金额度上限，评估价与参考价脱钩，双证/多证房合一等，都得到实质性的支持。
其中住宅宿舍类涉及的房源大约有43万套，相当于一次性供应43万套房源；双证/多证合一，一下释放的是一百多个小区，大约9万多套的“双证/多证。”
不过，从这些动作来看，基本上都是小范围地调动一下市场情绪，虽然无法覆盖整个市场的情况，但也能看出深圳希望的是通过平衡供应及需求的方式保持市场平稳。
另外更值得注意的是，龙头小区或者典型小区的法拍市场仍然还没有看到回春的迹象。
如果常规的二手房起风了的话，买家也会更愿意选择到法拍市场去捡漏一些网红小区。
目前来看，就是恒裕滨城二期、深圳湾一号这样的标杆豪宅也要进行降价处理。
其中恒裕滨城二期一套房源在经历三次拍卖后，总价较一拍（最初起拍价为1.07亿元）降了3000万，最后以7598万元成交。
而最近流拍的一套深圳湾一号房源，进入二拍后，降价300万起拍，到目前为止仍然还没有人报名参拍。
所以在政策没出和成交还没上来之前，任何风吹草动都是镜花水月。
虽然反价的先决条件还没有成熟，一还没力度完全的政策，二也还没有足够活跃的成交量，但有个别业主闻风反价，改价是既定事实。
这对市场来说，或多或少都会带来一定的影响。
一方面可能会导致原本在路上的利好政策夭折。因为在还没有真正有实质性意义的政策出台前，市场就有起飞的迹象，那么即便有政策也更不敢轻举妄动。
另一方面，在仍然还属于买方市场，惘然反价或者改价，只会导致买家更不会轻易出手。
在低位市场刚建立起来的信心，也有可能会被打破。
今天（8月4日）在国家发展改革委、财政部、人民银行、税务总局联合召开新闻发布会上，国家发改委已经表态，根据形势变化及时分批出台实施一批针对性更强、力度更大储备政策。
这就意味着，各个城市还是会有针对性更强，力度更大的政策。
尤其像深圳这样的一线城市，作为楼市的风向标，对提振整个房地产市场信心至关重要。
7月末的时候，深圳已经表示，认真学习过重要指示精神和会议精神，将会“更好满足居民刚性和改善性住房需求”。
这是完全贴合中央的指导思想的。
不过，像郑州“15条”这样的政策暂时不太可能推出。
一方面深圳的情况和郑州大不相同，深圳属于买卖本身比较坚挺，需求比较旺盛的城市。需要的政策力度不能太猛，要避免过犹不及。
另一方面，也需要避免深圳也出现郑州类似的情况。
再有就是，深圳的购买力一向深不可测，太猛烈的情况，也有可能让市场迅速过热，这应该也是大家不愿意看到的局面。
所以，按照以往楼市松绑的经验，深圳大概率会跟在北京和上海的步子后面。
换句话说，大家暂时都还不用太着急。
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