◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
楼市，真的要“转向”了。
从本月24日最高层会议上，已明确一个重大信号，即房地产市场供求关系已发生重大变化，政策应“适时调整优化”。
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换句话说，当前低迷楼市需要加大松绑力度，“大力”支持合理的刚需及改善性置业需求。
住建部积极响应，开出多副药方：其一，针对首套房，降首付比例和贷款利率；其二，针对改善性换购，税费减免；其三，针对限购松绑，“认房不用认贷”等。
从时间轴看，2021底起，此轮救市最初围绕C端购房者展开，要求银行缩短放款周期、降利率等，但效果不明显；去年11月起，开始松绑B端房企再融资等；如今，重心又回到C端围绕购房需求刺激上。
从住建部上周开的几个药方看，各地若认真领会其精神，外界相信绝不会辜负市场预期。事实上，近期北京、深圳、广州及长沙等一二线重点城市早就摩拳擦掌，急不可耐了。
此时，多少出险已久却持续挣扎中的大型房企，如今盼黎明前这一束光盼得太辛苦了，但也不要心存侥幸。
7月31日，世茂集团正式复牌，开盘补跌是意料之中的，相较于上次停牌，已持续近4个月，如今能争取复牌，就有机会跳出泥沼实现重生的希望。
为了复牌，世茂集团在上周五已集中补发了三份财报，涉及2021年业绩、2022年中期业绩及2021年全年业绩。
从业绩看，世茂集团2021年毛利率2.4%，亏损289.1亿元；2022年毛利率8.4%，亏损约206.7亿元。过去两年，该房企总亏损近500亿元，去年先后出售上海黄浦路、广州亚运城、上海外滩茂悦大酒店、北京分钟寺等项目。
截至去年底，世茂集团总资产6162.1亿元，总负债5367.06亿元，涉及合约负债1181亿元，有息负债总额2740亿元（注：2160.85亿元有资产抵押），其中一年内到期有息债务1913.7亿元，一年期以上有息债务826.35亿元。
同期末，世茂集团净负债率约302.2%，较上年底156%飙升了146.2%，剔除预收款后资产负债率83.8%，较上年77.4%上升6.4个百分点，估计不少涉及交叉传染致加速到期等。
很显然，早就备受诟病的“三道红线”，问题就在这里，盲目急刹车不仅没让很多民营房企加速“去杠杆”，反而越来越严重，爆雷出险后，信用崩塌，又加速中长期债务提前到期，无疑会迅速压垮企业。
截至去年底，世茂集团手上现金及现金等价物220.3亿元，受限资金117.4亿元，现金（剔出预售监管资金）短债比0.03。
为解决债务危机，世茂集团去年以来积极推进涉及本金68亿美元优先票据、21亿美元及209亿港元的各境外银行借款和金融机构的境外债重组，今年4月初已将重组草案送达美元债债权人小组，各方正持续努力缩窄分歧。
针对境内债，世茂集团披露债权人已同意今年及2024年到期约121亿元长期债券及54亿元中期票据展期，但仍需时间确定展期计划及逐步签署展期协议。
注意！外界关注焦点之一，就是独立核数师对世茂集团两份年度财报给出“无法表示意见”的结论，对2022年中期财报称“无法发表结论”。
想在香港恢复上市需满足三个条件，其一，必须没有未发布的财报；其二，必须要有证明自己能持续经营的能力；其三，所有重大事项已经完全披露。
对照来看，独立核数师的意见非常重要，但关键还在于房企自身，能否积极自救，特别是如今楼市政策又迎来重大拐点之际。
作为复牌条件之一，世茂集团明确回应了前任核数师在辞任函提出的“2020年或之前订立且此前并无披露的四项信托贷款安排”事项，总金额约74亿元。
世茂集团表示，独立调查后，公司已委聘内部监控顾问审阅集团的内部监控，且本集团已采纳内部监控措施。
作为复牌条件之二，世茂集团对自身“家底”做了集中复盘，以表明其可持续经营能力。
截至去年底，世茂集团土储规模6050万方，在建面积约3814万方，2022年竣工面积约为585万方，2023年在建及竣工预计分别约3450万方、约600万方。
同期末，世茂集团手上存货账面值约3231.7亿元，投资物业账面值677.9亿元，较上年略有增加，其中旗下上海世茂股份自持商业约169万方。
同期末，世茂集团旗下世茂服务在管面积约2.616亿方，合约建面约3.413亿方；世茂集团已开业自持酒店有25家，加上6家租赁直营酒店，总客房数逾9400间。
据世茂集团披露，2022年公司“酒店经营、商业运营及物业管理”三项收入合计近129亿元，作为“第二增长曲线”虽均有下滑，受疫情影响较为特殊，但占总营收630.4亿元的20.46%，较上年占比12.34%已提升逾8个百分点。
世茂集团在2022年财报针对2023年展望曾提及“不断反思总结，砥砺前行，多管齐下应对变局”，并强调锚定“大飞机”战略不动摇，更重视做好酒店、商业等经营资产及服务，形成长期韧性。
实际上，万科、龙湖等优质房企正在努力的方向，也是加大经营资产及服务收入的比重，形成内生现金流主导的企业发展模式，摆脱高杠杆风险。外界也迫切期待，世茂能尽早走出困境实现战略转型。
