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房企违约，就像打开了潘多拉魔盒，发生了第一次，就很难关上闸门。

(资料图片)

6月13日，禹洲集团发布公告，内容涉及2023年到期、息票率9.95%的2亿美元高级绿色票据。随着该笔票据于6月8日到期，仍未能支付到期本金利息，已构成违约事件，该票据于同日从港交所摘牌退市。

“公司正在寻求关于离岸债务整体解决方案，目前还在积极沟通推进中，有最新进展会第一时间公告。禹洲人于艰难环境中决不放弃、绝不躺平。”禹洲集团方面回应。

在此之前，禹洲集团已多次发生海外债务违约事件。

去年3月7日，禹洲集团有一笔于2023年到期、票面利息为8.5%的美元债券，在宽限期过后仍未能如期支付，宣告正式违约；3月31日又发生3只美元债项下违约事件；两个月后，禹洲集团再次发布公告，因资金链断裂，无法支付已到期且超过宽限期的多笔境外美元债券。

禹洲集团只不过是出险房企计划启动整体债务重组的案例之一。

6月9日融信中国公告称，该公司一笔本金总额为3.16亿美元、利率为8.1%的优先票据，已于6月9日到期，融信中国尚未支付有关款项。目前融信中国债券违约已超过百亿元，2023年还将面临上百亿元到期债务。

融信中国方面表示，将积极与债权人接洽，寻求相关债务整体解决方案，集团亦将保持项目稳定运营以及销售和回款力度，从而尽最大努力保护所有利益相关方利益。1

6月11日，易居企业公告称，公司未能偿还2023年到期7.6%优先票据。这也并非易居企业首次发生债务违约。去年4月，易居企业就因未能偿付一笔到期票据而违约。

5月14日，合景泰富公告称，在一笔2024年到期的优先票据强制赎回日，该公司未能按期予以兑付1.19亿美元，构成违约事件。构成强制赎回是源于近期一笔2.12亿元债务未按时偿还，触发若干长期附息银行及其他借贷的交叉违约。在此背景下，合景泰富开启寻求境外债务全面重组。

多位业内人士认为，民营房企正处于群体性危机之中。“现在民营房企还有多大自救能力呢？体量稍大些的项目都很难找到接盘方，大部分房地产企业都面临投资收缩现状。”一位出险民营开发商无奈感慨。

“这半年来，房地产市场销售并未企稳，复苏非常缓慢。不止出险房企，整个民营房企都面临融资端和销售端双重困境。这种情况下，企业既要保交付，又要维持正常运营，要支付人员工资、支付债务利息等，企业现金流已经是一种非常艰难的状况了。”一位同样发生债务违约的50强民营房企人士说。

“暴雷或出险房企的最终结局，取决于其债务处置或重组结局。只要债务处置或重组最终能成功，就不会走到清盘破产那一步。”一位金融人士表示。

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出险房企之所以在债务重组方面推动艰难，中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，主要是由于公司实际控制人与债权人之间都不肯做出较大让步和妥协。这种情况下，只能以公司长期无法复业为代价来考验债权人和公司实际控制人谁承担持续损失的能力更强。

“其最终结果要么是双方就此达成妥协推动债务重组，要么是债权人依法申请对公司重整或破产清算。后者实际上对于实际控制人的权益与话语权都会有较大影响，甚至会让实际控制人在上市公司中的权益归零，并后续被连带追责。”柏文喜表示。

从出险房企化债动作来看，根据港股出险房企信息披露情况，债务重组进展情况较好的企业包括融创中国、旭辉集团等，债务重组包含展期、债转股、资产清偿等多种形式，多数房企还是以展期方式为主；债务情况仍比较严峻的企业包括中国恒大、世茂集团等。

房企资金来源主要有两个渠道，一是销售回款，二是融资。数据显示，2022年5月，100家典型房企境内债权融资390亿元，环比减少36%，同比减少17.4%；境外债权融资61亿元，同比减少84.4%。

“大多数民营房企融资困难，尤其是已经出现债务风险的房企，很难有银行愿意给其发放贷款。他们用于保交楼的现金流几乎全部来自销售回款和出售资产。”一位银行业人士称，广大房企尤其是出险房企的销售情况正变得越来越糟。

值得关注的是，在化债艰难之下，今年房企还将面临更大规模的债务到期压力。

天风证券地产研究团队发布的报告显示，2023年房地产行业境内外债到期规模合计达2.54万亿元，其中境内待偿还债务规模预计为1.09万亿元，偿债高峰期在今年6～8月。

东方金诚研究报告亦认为，今年5～9月是房企偿债高峰，在外部融资渠道难以打开的情况下，二季度楼市回暖情况将成为展期房企能否平稳度过偿债高峰、逐步恢复融资能力的关键。但预计二季度销售端迎来显著修复可能性较低。在此情况下，继续展期大概率成为房企应对到期债券的主流选择，而项目布局不合理、财务结构有问题的房企很可能会在本轮行业洗牌中淘汰出局。