今年该不该买房？这可能是目前很多人都关注的问题，原因就是目前房价正在下跌，打破了很多人对房价的预期。从2021年下半年开始，不少城市的房价就开始出现明显下跌，并且到了9月份全国平均房价迎来了6年多以来的首次环比下跌。由于房价的下跌，让很多在2021年买房的人都面临亏损，其中不少购房者还面临了比较大的亏损。就比如笔者不少粉丝就面临了这种情况，其中一位郑州的粉丝更是在买房不到半个月就亏损了近40万元，平均每天亏损了3万多元。可以说，通过2021年的房价走势，让很多人意识到原来买房也会亏钱，并且亏损的还很多。这真的是应了马光远说的话：“房住不炒”或成为永久性的调控政策，在“房住不炒”的大环境下，买房就能挣钱的时代已经过去了。

对于楼市来说，2022年以来好消息不断，为了稳定楼市和维护购房者的合法权益，各地不断出台利好楼市的政策。针对过去几个月各地出台的楼市救市政策来看，这些政策包括了降低首付比例、降低房贷利率、购房补贴和解除限购限售政策等等。可以说，这些政策都非常有继续楼市的发展，但是2022年都已经过去4个多月了，楼市依旧没有出现人们想象中的回暖，这让很多人越来越看跌楼市了。当然，这些楼市的救市政策并非没有用，在很多一二线热点城市的部分区域的楼市已经出现了回暖迹象，特别是主城区的一些品质好的房子，房价已经出现了明显的下跌。很明显可以看出，目前楼市行情已经出现了分化，房价比较高的改善型住宅价格正在上涨，而刚需楼盘价格却在不断下跌。

那么为什么楼市会出现这样的分化呢？正常来说不应该是需要房子的刚需购房者应该买房吗？对于这个问题，根本原因是不同人群意识和经济条件的不同。对于经济条件好的改善型购房者来说，他们的目的是为了购买好房子，而这类房子本身就比较稀缺。更重要的是，这类购房者是看涨未来的房价的，并且他们对短期房价的波动并不敏感，因此很多改善型购房者现在看中自己满意的房子就会买房。而对于刚需购房者来说，虽然他们是急需买房子的一类人群，但是他们购买力不足，并且目前房价依旧在高位，所以他们对房价的波动非常敏感。

另外，现在楼市中有很多负面消息，再加上大部分城市的楼市都面临严重的供大于求的现象，所以大部分刚需购房者目前都看跌房价。俗话说，买涨不买跌，越是房价下跌，现在大部分刚需购房者就越不买房，这也是目前很多人在买房这件事情上一直保持观望的主要原因。

房子是给人居住的，在“房住不炒”的大环境下，目前我国的总体住房资源已经严重过剩，房价已经很难再像过去那样继续普涨了。根据央行调查组公布的数据来看，我国96.86%的城镇家庭都已经有了房子，户均1.5套，并且有超过41.5%的城镇家庭都已经有房子。而目前我国常住人口城镇化率已经超过64%，户籍城镇化率也已经超过44%。按照这些数据计算可以得出一个结论，那就是我国总体住房资源已经严重过剩，仅城镇家庭拥有的房子就足够城市中所有的人居住了，并且还会有些剩余。

很明显，目前还有很多人没有房子，而大量住房都被囤积在少数投资客手中。根据西南财经大学金融研究院公布的《2017中国城镇住房空置率》数据显示，2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。很明显，早在2017年时我国的住房资源空置率就已经很高了，2017年城镇空置房数量多达6500万套。在国际上，空置率大于20%属于“库存严重积压”的区间，2015年时我国住宅总体空置率就已经超过了20%，这意味着我国目前的住宅空置率已经非常高。

更重要的是，目前楼市面临的问题不仅仅是我国总体住房资源已经过剩，面临的更大问题是目前各地楼市已经出现了严重的供大于求的现象，并且新房和二手房挂牌量都出现了这种情况。根据统计数据显示，目前各地二手房挂牌量都在不断激增，很多热点城市的二手房挂牌量都已经超过了10万套、15万套，甚至重庆（仅城区）的二手房挂牌量已经超过了20万套。而在二手房挂牌量不断激增的同时，二手房售价和销售量都出现了下跌的现象，也就是说，目前二手房已经很难卖了。而在新房市场也是如此，截至2022年2月末，商品房待售面积57026万平方米，比2021年末增加6003万平方米。另外，根据克而瑞发布报告显示，截至2022年2月末，全国商品房广义库存高达384796万平方米，同比上涨3%。

可以看出，在目前的楼市环境下，房子不好卖，人们也不看好房子，开发商和炒房客也降价促销。但是与此同时，各地也在出台救市政策来稳定楼市，这意味着房价也很难出现大的跌幅。因此，很多业内人士都表示，在今明两年很适合刚需购房者买房，现在买房者不仅有充足的时间挑选房子，同时还可以享受到比较好的优惠政策。但是，如果选择在今明两年买房，两年后可能给自己找麻烦，有三个“坏消息”需要面对。

1、房价走势不好，房子可能面临贬值。在过去，人们只要买房子就能挣钱，但是现如今楼市行情已经很难再支持房价继续普涨了。对此，著名经济学家马光远也明确表示：“当前的楼市已经出现了过去20年来首次形成的共识，那就是房地产要往下走了，2022年将成为真正新生的元年，未来房价下跌或将成为常态”。另外，社科院也预测2022年的平均房价有可能出现下跌的情况，这是近20年以来社科院首次预测平均房价下跌。其实不管是房价下跌还是房价平稳发展，房子都可能面临贬值的情况。持有房产的成本是比较高的，随着房价走势越来越稳定，这些成本就体现了出来。因此，如果在今明两年买房，两年后房子可能面临贬值。

2、房子可能面临卖不掉无人接盘的情况。房子供不应求，这在过去是很常见的事情，房子根本就不愁卖。但是现在情况不一样，过去房子是严重紧缺，很多人都没有房子，而现在大部分人都已经有了房子，并且我国总体住房已经严重过剩。另外，现在国家对楼市炒房现象打击力度越来越大，房住不炒正在慢慢深入人心。因此，随着时间的推移，未来对于很多人口不断流失的城市来说，房子很有可能面临卖不掉无人接盘的情况。

3、购买新房期房面临质量问题、延期交房和楼盘烂尾的概率比较大。目前楼市面临的最大问题就是资金匮乏，房企基本上都面临资金链紧张的问题。对于房企来说，一旦资金链紧张，经营就会出现问题，轻则楼盘会被偷工减料和降低配备，重则楼盘会面临延期交房甚至烂尾的情况。因此，在今明两年买房，并不建议购买新房期房，而是建议购买二手房现房或者新房现房。如果没有合适的现房，那么在选择新房期房时，最好也要选择实力雄厚并且口碑比较好的房企。

今日话题：今明两年你有购房计划吗？对于房价的走势，欢迎大家在评论区留言讨论。