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来源：时代财经 作者： 林心林

编者按：压抑了一年的楼市，开始吹进了“春风”，1月五年期LPR降低，发改委表示要“促进房地产合理消费”，2月地方政策调整频频，3月“全国两会”定调，“房住不炒”大前提下，要“满足合理住房需求”。最近各地楼市也一摆去年的颓势，但局部市场的回暖，并不能掩盖传统旺季“金三银四”的失色。

“去年12月到现在，就开了一单。”在深圳罗湖从事房产中介工作的王鹏近日终于结束了“开单荒”。

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2021年下半年以来，深圳楼市转冷，加上二手指导价逐渐发挥作用，让主攻二手房交易的王鹏陷入无单可开的局面。王鹏清晰记得，去年7月他所在的中介门店很少人开单，随后一批同事离职，还有不少认识的同行兼职送起了外卖。

据深圳房地产信息网数据，2021年深圳共成交40699套二手房住宅，同比2020年减少57.3%，创下近15年来新低，其中上半年成交28442套，占到全年总量的近70%。

不过，3月以来，关于“深圳楼市小阳春来了”的说法愈来愈多。

深圳市房地产中介协会数据显示，3月，深圳全市一手住宅共成交2859套，环比增长49.9%，二手房网签1355套，环比增长25.5%，较此前环比下降的数据有较大扭转。

仅从3月份的网签数据来看，市场确实有回暖迹象。但在价格上，受指导价政策和新房供应加大影响，甚至有观点指出“深圳楼市回到2019了！”

业主自降230万，顶级学区房低于指导价成交

罗湖笋岗的一 个 业主令中介王鹏印象深刻。去年年中，该业主挂牌一套130平的房源，标价1200万元，随后有买家出价1050万元，但业主“理都不理”。

最近，随着同小区同户型业主挂牌1000万元无人问津后，这名业主打电话给王鹏，让他调价到970万元。

“今年好多业主还是扛不住了，部分缺钱的、急于换房的都躺平了。”王鹏透露，去年不少业主都是以高于指导价20%到50%挂牌，但今年3月以来，接近指导价成交的房子越来越多。

“深圳楼市目前肯定还处于一个比较低迷的阶段。” 深职院房地产研究所所长邓志旺对时代财经指出，以往“金三银四”盛况出现的可能性比较小，目前深圳楼市只能说是市场有所回暖和恢复。

至于3月以来二手房成交有所好转，邓志旺认为，主要原因是二手房的业主在价格方面有所松动。

从2021年下半年就一直奔波在看房路上的王玲，对此深有感触。

去年7月，王玲想换个大点的房子，于是把预算内的宝安楼盘基本都看了个遍；后来因为贷款政策、预算紧张等，也在龙华、坂田、光明看了一些楼盘，但是仍没有特别满意的房子。

“今年春节前，我发现能够得着的笋盘多起来了。”春节一过，王玲开始密集地收到业主降价的消息，且价格可谈的空间也大了不少，“显然大家的心态都发生了变化”。

据乐有家研究中心数据显示，2021年2月二手房参考价出台后，3月开始接近参考价成交的房源占比提升，9月，接近参考价成交房源占比接近40%，12月将近一半的房源 以 接近参考价成交。2022年3月，过半房源接近参考价成交。

其中，学位房业主降价幅度比较大。“以前价格炒得太高了，所以现在对于老业主来说相当于少赚了一些。”王鹏指出。

在号称深圳顶级学区的百花片区，百花小学和深圳实验中学的学区房项目金茂礼都在2021年1月曾以850万元成交了一套37平方米的学区房，单价在22.9万元/平方米左右。

“到了今年3月底 有 金茂礼都业主挂牌，一套46平方米房源挂牌630万元，成交单价跌至13.7万/平方米。与去年1月成交的那套相比，单价降了近四成。”一位百花片区的中介李鑫透露，目前百花片区接近五成的房源为参考价成交，部分甚至低于参考价。

王鹏称，最近他所在的区域二手房基本每天都有成交，但多数是接近指导价。“笋盘已经消化得差不多了，现在只要有好的二手房，都是几十个中介抢。”

邓志旺也指出，今年深圳部分楼盘价格确实下降幅度较大，下降以后与2019年基本持平，或者说与官方指导价接近。据时代财经了解，目前南山、福田的豪宅片区，龙岗中心区，盐田区，确实有部分楼盘出现房价重回三年前的现象。

乐有家盘点了深圳86个片区房价涨跌情况，结果显示，有25个片区价格在今年一季度同比下跌幅度超过10%，最高的甚至达到30%。

不过，随着市场回温，加上近期关于参考价上调传言，也有观点认为深圳房价可能正处于涨价前夜。

买房不再送大奔、特斯拉，中介深夜还在开单

尽管处于低潮期，但在房贷利率走低等 各类 利好因素作用下，目前深圳楼市的颓势已有所扭转。深圳市房地产中介协会就表示，目前深圳市场“触底”回暖的趋势已逐渐清晰。

据时代财经了解，在4月清明小长假期间，深圳迎来“报复性买房”热潮，各大售楼处人气爆棚。随后，多个楼盘开发商都发布了成交喜报，如南山后海的恒裕深圳湾项目假期三天的成交金额高达1.3亿元。

乐有家研究中心的数据显示，4月仅6天时间，深圳新房住宅网签量达到了764套；而深圳乐有家二手市场的成交量环比节前一周也上涨了六成，门店带看量明显攀升。

“最近大金额交易成交增多，华侨城新玺深夜都卖出五六单。”南山区中介沈明告诉时代财经，当新玺这种四千万起步的公寓销量都明显增加的时候，那就说明市场变好了。

而开发商也加快了推盘步伐。据深圳市房地产中介协会统计，3月深圳共挂盘出售房源60423套（存重复房源），对比2月41262套在售房源增加近2万套，挂盘量明显上涨；此外4月份将集中入市140余个新盘项目。

伴随市场情绪的变化，开发商也暂停了过去的优惠政策。沈明称，随着成交回升，4月以来宝安、龙岗等区的一些刚需楼盘已经收回折扣了，“龙华龙澜大道去年底买房还送大奔和特斯拉，现在没有了，目前刚需盘价格不会再下调了。”

市场的变化，也催促王玲最终在3月底签下了一套二手房。

王玲称，自己其实早在2021年初就看过了这套房所在的小区，“那时候同户型的成交价比我现在买的高了一百多万，甚至有挂牌价高两百万的，属于我够不到的。”最终，王玲这套房的成交总价为600多万元，与指导价相差不远。

“可能价格不是最笋的，但我看房一年多，心态也好了很多，毕竟普通人也很难买在真正的底价。我的判断是目前下降空间不多了，这也就足够了。”王玲告诉时代财经，她并不认同买房群里购房者唱空市场的看法，她认为市场不好的时候反而才是买房的机会。“我也不怕它不涨，就算亏一点利息我也无所谓的，我得到的是居住价值，是稳定的家庭生活，而且就深圳来说，长线我不担心。”

（文内受访者均为化名）