作者 | 郭菲菲

出品 | 棱镜·腾讯小满工作室

经营5年后，龙湖长租公寓业务在2021年首次实现盈利。龙湖集团（HK.0960）2021年财报披露，该业务租金收入为22.3亿元，同比增长23%，目前已开业10.6万间，整体出租率为92.9%。

“租购并举”政策引导下，开发商也在传统住宅开发业务外，加码长租公寓业务。在开发商长租公寓梯队中，龙湖长租公寓品牌冠寓规模仅落后于万科泊寓。后者在2021年上半年营收为13.19亿元，规模为19.2万间。

2021年，龙湖在内部将业务拓宽为六大主航道，包括地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务（物业）、房屋租售、房屋装修。2022年1月，物业板块分拆，申请赴港交所上市。

对此，3月25日，龙湖新晋首席执行官陈序平在业绩会上表示，此前集团每年会把销售回款的10%，投入商业等其他航道，现在随着航道业务自身产生现金流，集团也在慢慢减少投入，其他航道业务也要回归到生意逻辑，关注现金流及利润。

从其核心业务地产开发来看，龙湖2021年合约销售额为2900.9亿元，较上年增长7.2%。陈序平将2022年合约销售额目标定为3000亿元，权益销售额为2000亿元左右。此外，龙湖天街等商业板块的租金收入，则同比增长40%至81.5亿元。

行业整体下行阶段，龙湖是少数仍在扩张的民营房企。2021年，其斥资868亿元，拿到122个项目，其中包括32个收并购项目。

陈序平表示，从去年9月以来，龙湖拿到的项目基本上都是底价成交，公司会围绕着毛利率、净利率、现金流回正周期这三个核心的底线指标，坚守自身投资原则。“因为一些高杠杆民企的出清，我们预判土地投资热度，即使有短暂回升，也回不到去年上半年以前的那种动辄30%、50%的溢价率，这也有利于我们拿到价格更低的土地，帮助修复地产业务的毛利率。龙湖地产开发毛利率未来保持在20%左右，集团整体毛利率在25%。”

对于刚升任CEO不足一月的的80后陈序平，龙湖集团掌舵者吴亚军在业绩会上评价称，他对公司业务理解、未来构想非常有系统性，慎言勤思，很有方向性，以及结果导向，因此，他是合适的CEO人选，相信他会用成绩来回报公司。

另外，在债务规模方面，截止2021年末，龙湖有息负债为1920.7亿元，一年内到期债务为145亿元，在手现金为885.3亿元，其中受限的预售监管资金规模为318.1亿元，现金短债比为3.88倍，净负债率为46.7%，在“三道红线”指标中维持绿档行列，其平均借贷成本仅为4.14%。

对此，龙湖首席财务官赵轶透露，今年刚性还款只有140多亿，其中有99亿是公司债，目前已经还了74亿，还剩下70多亿待还，“这是非常主动可控的”。

赵轶还表示，今年龙湖会主动地提前归还300多亿元的贷款或者别的负债，整个还款在400多亿左右。虽然央行给了一些并购贷政策，但公司对所有负债都是统一管理，我们还是比较审慎，对于土地项目会积极看，对于平台公司的收并购则尤其审慎。

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