作者 | 郭菲菲

出品 | 棱镜·腾讯小满工作室

经营5年后,龙湖长租公寓业务在2021年首次实现盈利。龙湖集团(HK.0960)2021年财报披露,该业务租金收入为22.3亿元,同比增长23%,目前已开业10.6万间,整体出租率为92.9%。

“租购并举”政策引导下,开发商也在传统住宅开发业务外,加码长租公寓业务。在开发商长租公寓梯队中,龙湖长租公寓品牌冠寓规模仅落后于万科泊寓。后者在2021年上半年营收为13.19亿元,规模为19.2万间。

2021年,龙湖在内部将业务拓宽为六大主航道,包括地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务(物业)、房屋租售、房屋装修。2022年1月,物业板块分拆,申请赴港交所上市。

对此,3月25日,龙湖新晋首席执行官陈序平在业绩会上表示,此前集团每年会把销售回款的10%,投入商业等其他航道,现在随着航道业务自身产生现金流,集团也在慢慢减少投入,其他航道业务也要回归到生意逻辑,关注现金流及利润。

从其核心业务地产开发来看,龙湖2021年合约销售额为2900.9亿元,较上年增长7.2%。陈序平将2022年合约销售额目标定为3000亿元,权益销售额为2000亿元左右。此外,龙湖天街等商业板块的租金收入,则同比增长40%至81.5亿元。

行业整体下行阶段,龙湖是少数仍在扩张的民营房企。2021年,其斥资868亿元,拿到122个项目,其中包括32个收并购项目。

陈序平表示,从去年9月以来,龙湖拿到的项目基本上都是底价成交,公司会围绕着毛利率、净利率、现金流回正周期这三个核心的底线指标,坚守自身投资原则。“因为一些高杠杆民企的出清,我们预判土地投资热度,即使有短暂回升,也回不到去年上半年以前的那种动辄30%、50%的溢价率,这也有利于我们拿到价格更低的土地,帮助修复地产业务的毛利率。龙湖地产开发毛利率未来保持在20%左右,集团整体毛利率在25%。”

对于刚升任CEO不足一月的的80后陈序平,龙湖集团掌舵者吴亚军在业绩会上评价称,他对公司业务理解、未来构想非常有系统性,慎言勤思,很有方向性,以及结果导向,因此,他是合适的CEO人选,相信他会用成绩来回报公司。

另外,在债务规模方面,截止2021年末,龙湖有息负债为1920.7亿元,一年内到期债务为145亿元,在手现金为885.3亿元,其中受限的预售监管资金规模为318.1亿元,现金短债比为3.88倍,净负债率为46.7%,在“三道红线”指标中维持绿档行列,其平均借贷成本仅为4.14%。

对此,龙湖首席财务官赵轶透露,今年刚性还款只有140多亿,其中有99亿是公司债,目前已经还了74亿,还剩下70多亿待还,“这是非常主动可控的”。

赵轶还表示,今年龙湖会主动地提前归还300多亿元的贷款或者别的负债,整个还款在400多亿左右。虽然央行给了一些并购贷政策,但公司对所有负债都是统一管理,我们还是比较审慎,对于土地项目会积极看,对于平台公司的收并购则尤其审慎。

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