公募REITs扩容可谓“马不停蹄”！

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11月11日诞生“百亿”公募REITs的中金基金，于同日迅速上报了中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金(下称“中金山高高速公路REIT”)。这既是山东首单申报至交易所的公募REITs项目，也是中金基金的第四只公募RIETs产品、第二只高速公路REIT.而刚刷新公募REITs网下询价纪录的华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金(下称“华夏基金华润有巢REIT”)，将于11月14日迎来首发。

此外，目前处于招标等前期阶段的公募REITs项目资产，不仅有产业园、景区、水库等传统资产，还出现了新能源、海上风力发电场等新型资产。市场分析人士指出，在大扩容背景下公募REITs持续受到各路资金追逐，起到打通一、二级市场，盘活存量资产、为新项目投资注入权益性资金的桥梁作用。随着更多类型资产和资金加入，公募REITs有望成为股票和债券之外的重要融资渠道。

第8单高速公路REITs上报

11日晚间，证监会官网披露了最新的基金申报情况，中金基金上报了中金山高高速公路REIT，目前处于接收材料阶段。上交所官网信息显示，中金山高高速公路REIT属于基础设施公募REITs项目，发起人(原始权益人)为山东高速集团有限公司，专项计划名称为“中金-山高集团鄄菏高速资产支持专项计划”，计划管理人为中国国际金融股份有限公司。

该项目的资产标的鄄菏高速，是山东高等公路网规划“五纵四横一环八连”中的一纵、一环的重要组成部分，是连接鲁豫皖赣四省的南北省际高速公路通道，全线设特大桥1座，大桥8座，中桥6座，天桥1座，互通立交4座，监控通信分中心养护工区1处，服务区1处，收费站4处。记者从山东高速集团官网获悉，该公司董事长周勇于今年8月举办的第五届全国交通基础设施建设投融资模式创新与公募REITs发展研讨会上就说到，该集团紧抓机遇，正积极推动鄄菏高速REITs项目，努力打造山东省基础设施REITs样板；当时中国公路学会副理事长兼秘书长刘文杰表示，目前交通领域投融资处于高位运行态势，公路依然是交通发展的主要拉动力量，REITs作为新的金融工具在基础设施领域正在引起关注。

刘文杰所说并非虚言。数据显示，中金山高高速公路REIT不仅是山东首单申报至交易所的公募REITs项目，还是截至目前正式申报的第8单高速公路REITs项目，也是中金基金旗下的第四只公募RIETs产品、第二只高速公路REIT。

实际上，中金基金旗下首只高速公路REIT产品中金安徽交控REIT刚于11月11日成立，首募规模达108.8亿元。该产品的初始网下发售和公众发售份额分别为1.4亿份和6000万份，最终实现的有效认购份额却达到了47.62亿份和10.08亿份，配售比例分别只有2.94%和5.95%。

资金追逐热情不减

实际上，上述现象只是大扩容背景下资金持续追逐公募REITs的一个缩影。数据显示，在今年12只发行的公募REITs产品中，有9只超过了百倍认购倍数，并获得了券商、私募、保险资管等各路机构青睐。

以将于11月14日开售的华夏基金华润有巢REIT为例，该基金在询价阶段受到网下资金青睐，网下发售累计吸引资金721.55亿元，拟认购总数量298.53亿份，为初始网下1.4亿份发售份额数量的213.24倍，刷新已有公募REITs网下询价纪录。该产品的11家战略投资者中，除原始权益人有巢深圳外，还出现了国新新发展基金、平安人寿、泰康保险、泰康养老、中信证券、中信保诚人寿等机构身影。

此外，记者从中国招标与采购网搜索获悉，当前与公募REITs相关的项目招标信息就超过了40条，涉及到的项目不仅有产业园、景区、水库等传统资产，还出现了新能源、海上风力发电场等新型资产。

不仅是前期发售，上市之后的公募REITs在二级市场上同样也受到了资金追捧。数据显示，截至11月13日已上市交易的公募REITs产品已有20只。20只产品近半年和今年以来均实现了正的平均收益率。

具体看，华安张江光大园REIT近半年和近一年以来分别取得了20.41%和19.45%的收益率，鹏华深圳能源REIT在这两个时间段收益率均为14%。根据基金三季报，鹏华深圳能源REIT三季度实现净利润1.95亿元，是当时披露三季报的公募RIETs产品中唯一净利润过亿的产品。若从上市以来情况看，20只产品的平均收益率更是高达26.80%，其中有12只产品的收益率超过30%，红土创新盐田港仓储物流REIT、建信中关村产业园REIT等产品收益率在40%以上。

资产类型有望更多元

上海交通大学上海高级金融学院学术副院长严弘表示，各路资金追逐公募REITs，主要有三大原因：从海外发展经验来看，公募REITs的收益既包含了现金流收入又包含了基础物业资产的增值，风险一般介于股票和债券之间。比如过去20多年美国的REITs产品年化综合收益率一般都在10%上下，具有一定的吸引力。其次，公募REITs跟其它的风险资产如股票、债券等相关性较低，从资产配置角度看是资产配置中重要的组成部分。另外，通过公募REITs还能以少量资金直接参与到不动产资产投资中来，并且公开市场交易的形式也使得资金流动性和信息透明度较高。

某公募分析人士对记者表示，公募REITs主要投资回报源于项目底层资产的良好收益。这类产品大多采取“公募基金 ABS(资产支持证券)”结构，将80%以上的基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额。同时，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，基金管理人则主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。这些制度设置，均有助于为投资者带来相对稳定的投资回报。

上交所总经理蔡建春近日在公开场合表示，去年启动的基础设施公募REITs试点顺利推进，目前(沪市)已有12只产品上市，融资390亿元，带动近2000亿元投资。未来将优化REITs规则机制，打造具有国际竞争力的REITs发展新高地。

红土创新基金表示，公募REITs打通一、二级市场，起到盘活存量资产、为新项目投资注入权益性资金的桥梁作用。无论是宏观经济还是监管机构，未来都希望有更多领域的资产扩充到公募REITs市场中，从而引入更多增量资金，公募REITs有望成为股票、债券外的重要融资渠道。