“碧恒万”的时代成为过去后，保利终于跻身行业前三。回顾2021年全年，保利不管是全口径还是权益口径，销售排名还排在行业第四，碧桂园、万科、融创之后。

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根据财报，2022上半年保利实现营业总收入1107.63亿元，同比增长23.1%；实现净利润149.24亿元，同比增长1.6%；归属母公司净利润108.26亿元，同比增长5.11%。

毛利率呈下行趋势，报告期内为25.55%，同比下降6.95个百分点，但仍处于行业较高水平。比如以稳健著称的中海、龙湖上半年毛利率分别为23.5%、21.3%。

上半年销售下滑26.29%

在4月21日2021年度网上业绩说明会上，新科保利发展董事长刘平曾表示，公司提出“进三争一”目标，是有信心和底气的。

不过上半年受市场下行影响，保利销售规模同比出现下滑，报告期内实现签约金额2102.21亿元，同比下降26.29%；实现签约面积1307.31万平方米，同比下降21.78%。

在核心城市贡献度上，保利38个核心城市销售贡献为79%，同比提升2个百分点。保利在22个城市销售排名第一，46个城市排名前三。

半年报指出，政策支持力度与频次加大一定程度上起到了稳市的作用，但市场的回暖仅以核心城市核心区域为主，多数地区销售去化仍存在较大压力，市场分化进一步加剧。

在土地市场，保利的拓储规模也有所下降。

2021年上半年，保利共计新增84宗地，总拓展成本963亿元，新增全口径建面1651万平方米。2022年上半年数量则缩减为37个，新增容积率面积412万平方米，拓展金额607亿元。

不过在行业内相比，保利上半年的拓储规模仍处于领先位置。据中指院统计，上半年拿地面积上保利位列行业前三。在2021年业绩发布会上，管理层曾表示全年投资计划是3650亿元，整体的拓展逻辑还是质量重于数量，确保持续稳定发展的同时能够有更好的业绩和利润。

关于投资战略，保利回归一、二线核心城市，且主要集中于这些城市的成熟区域。报告期内，一、二线城市、38个核心城市拓展金额占比分别为85%和90%，分别同比提升16、14个百分点。报告期内，新增住宅货量占比94%，同比提升8个百分点。

一年内到期的债务占比21%

债务结构方面，截至报告期末，保利扣除预收款的资产负债率为66.45%、净负债率为64.14%、现金短债比为1.41，均符合“三道红线”中绿档企业标准。

债务期限结构也处在合理水平，截至报告期末，保利发展有息负债规模为3635亿元，一年内到期的债务占有息负债比重为21%，短期偿债压力可控。

资金回笼率相比去年同期也有所提高，报告期内实现回笼金额1995亿元，回笼率为94.9%，2021年上半年为89.6%。同时，在手货币资金1571亿元，占总资产比重为11%。

报告期内发行公司债65亿元、中期票据75亿元，平均融资成本仅3.09%。其中，公司5月发行的3年期中期票据、8月发行的3+2年期公司债票面利率均仅为2.80%，分别创公司发行同类产品的历史最低利率。银行端贷款利率下降，报告期内新增贷款平均成本较去年末下降37个基点。截至报告期末，公司有息负债规模为3635亿元，综合融资成本约4.32%，较去年末下降14个基点。