近日，一则房贷利率下调、居民购房省钱的消息，在网络广为传播。按照媒体公布的相关测算数据，自2019年8月LPR改革后，5年期以上LPR已下降7次，由4.85%降至4.20%。以商贷100万元、贷款30年、等额本息还款方式为例，月供则由‪5276.92‬元降至‪4890.17‬元，少了386.75元，总还款额减少13.92万元。

这则由业内人士共同测算出来的数据，够诱人吧，也够“关心”广大购房居民吧。百万贷款，就因为房贷利率下调，一下子少了近14万元的利息，该是多大的优惠、多大的福利、多大的让利啊。对银行来说，能够“让”出这么多的利益给购房居民，应当是极具社会责任感和使命感的，广大居民应当充满感激、万分感恩。

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如果单从购房者来看，购房居民确实需要感谢银行，感谢信贷政策，毕竟，贷款利息的减少，就是对自己的帮助，对自己的体恤，对自己的利益让渡。但是，一项政策的出台，显然不能只看某个方面、某个局部、看单个关系，而要看整体、看全局、看关联作用。否则，会被政策的假象所迷惑，会盲目感激与感恩。

如果站在银行的角度分析问题，我们认为，所谓的房贷利率下调，单从贷款来说，确实是减负了，让利了。但是，从存款与贷款的关系来看，银行不仅没有给广大居民减负，没有给广大居民让利，而是用不算复杂的算账关系中，从广大居民身上获取了更多利益，甚至是不知不觉地把广大居民的利益放进了自己的口袋。

在这里，我们不妨也来算一笔账。2019年，银行推出的5年期大额存单，多数银行给出的利率是4.18%，微众银行是5%以上，蓝海银行和亿联银行更是给出了5.45%的高利率。实际操作过程中，都还有上浮。但是，到了2023年，大额存款利率还有多少呢？只有3%多一点了，下调了1个百分点左右，与4年前最高的利率相比，则下调了近2个百分点。同样的100万元，按照大额存单5年期来算，一年减少的利息就是万元左右，30年减少多少呢？这个账不难算吧。与节省的14万房贷利息相比，哪个更多呢？

也就是说，银行用“让利”的不到14万元，换回了30多万元，这个账，算得够精明，也算得广大居民汗毛直竖。明明自己多掏钱了，还要对银行感激涕零。所不同的是，购房者享受到了一些利益，其他居民为购房者享受的利益买单，并在买单中为银行做出更大的贡献。这样的操作方式，显然是不可接受的。

更重要的是，通过降低房贷利率，吸引购房者买房，还在为开发商保房价提供服务。如果购房者受房贷利率下调的影响，购买了房子，让房地产市场复苏，开发商资金链紧绷问题解决了，也就不需要再降价售房了，导致购房居民原本可以从降价中获得一部分利益的权利也被剥夺了。在这样的情况下，房贷利率下调，对广大居民来说，真正是多重利益受损。

这也意味着，如果看在房贷利率下调份上购房的居民，实际是出现了两大利益的受损。一是存款利益受损，一是房价下调利益受损。最终损失的利益，也远大于房贷利率下调取得的利益。为什么房贷利率如此下调，广大居民仍然购房热情不高，就是这本账在起作用。如果开发商能够降价售房，哪怕银行不下调房贷利率，广大居民也会购房。譬如某地房价1万元，买一套120平方米的商品房，总价120万元。如果开发商降价5%，就是6万元。如果降价10%，就是12万元。更何况，房价1万元的城市已经不是太多，3线以上的城市，哪个不要1万元以上。放在一线城市，平均房价5、6万，同样一套房，需要6、7百万，降价10%就是6、70万，比起房贷利率带来的利益，可是大多了。

所以，房贷利率下调，确实降低了购房者的购房负担。但是，不要忘了，房贷利率再低的房贷，也是房贷，也是需要偿还的，还要支付利息。同时，存款利率下调、房价不降产生的利益损害，则更多。如此，广大居民会不会因为房贷利率下调而继续像前些年那样做“房奴”，恐怕很难说了。尤其以“自我”为中心的年轻一代，更不会用牺牲自己的幸福换一套并不一定能够带来快乐的房子。因此，房地产市场的低迷，已经不是靠政策能够恢复的，而必须依靠购房者的内心温暖，而这份内心温暖，就是开发商降价。那才是实实在在的让利，也是实实在在的快乐。否则，就只能继续利益博弈。