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(资料图片仅供参考)

在地产行业，一直有一句话，叫短期看金融，中期看土地，长期看人口。其中短期看金融，也可以理解为是“政策”。

为了支持地产，央行和银保监联合发布，针对2022年双十一发布的“金融16条”进行部分延期，延到了2024年12月31日。而金融16条，在公开的政策文件中，是没有期限的，非业内人士根本无法获知是哪一条。

对地产寒冬来说，只要是政策，都可以被解读“救市”，视为对地产的“不放弃”。看似利好，实则可能是“利空出尽”。

政策调整越是频繁，市场需求越是会压制，横盘现象就是越会明显。

本质逻辑，是预期。

如果官方的预期是以“稳房价”为干预目标，那对购房者的预期就是“不涨价”。没有人愿意持有“不涨价的房子”，我之前假设过极端情况，如果房产不再涨价，即便是0利率，也无法刺激增量需求。

因为这个时候，购房就是消费，类似汽车一样的大宗消费。

作为一个消费品，消费者的逻辑是简单的，有钱就买，合适就买。

所以，问题就转化为有钱没钱。

因此，在“房住不炒”的真言下，大多数房产都可能是“负资产”，任何不以“增加收入”为目标的政策，都无法激发存量需求。

而且，越出政策越会压制需求。

“早买多吃亏，晚买有折扣”，消费心态也成为消费形态。

如果把房地产作为金融产品，增值、保值都成为其关键要素。这时候购房实际上算“投资”，如果预期管理得当，“借钱”投资未尝不可。

这个道理，大人们肯定懂，就是卖萌喊口号。

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前几天，郑州金水免费赠房的消息也刷新了市场的认知。

“如果有需要，房产免费过户，帮忙还房贷即可。”

这样的房产，不在少数。对房产持有人来说，主要是“债务”的转移，因为这类房产多数是“市场价”根本无法覆盖“按揭贷款额”。对购房者来说，可能是以高于市场价的价格购买了房产。

妥妥的负资产。

以目前的趋势来看，非核心城市和核心城市外围，都有这个趋势。随着人口下滑，财政集中。头部的城市获得了更多的资源，但也“献祭”那些落后的城市。

另一方面，随着某些城市和板块的“空心化”，资产价值下滑，资产持有人针对持有成本的付费意愿会逐渐下滑，比如物业费等等，将导致物业公司退场，资产荒废等等。

这不是危言耸听。

因此，对地产的思路也形成了两种，一种是打造超大型城市，将资源集中，保障基建的最大化效率。一种是打造均衡发展，保证避免资源过度集中，挤兑等等。

不同的人群，会有不同的倾向度，也代表着不同的利益相关。