根据国家统计局公布的数据,2000年-2021年,全国平均房价由1989元/平,上涨到了10218元/平,涨幅高达513%,每年平均涨幅达25%。这还只是平均数据,如果聚焦到四大一线城市“北上广深”,9个国家中心城市等,房价涨幅其实远不止此,有些甚至达到了“20年涨二三十倍”的空前盛况。正因为此,地产大佬冯仑曾称赞,“过去二十年,堪称是投资房地产的黄金时代”。

事实确实如此,现实中那些但凡有勇气有魄力早买房、多买房的人,仅仅凭借房产升值,就已经实现了财富大幅增长,更有甚者已经实现了财富自由,阶级跃迁。未来几代人可能都不用再为买房而发愁了。以深圳为例,2000年房价不足5000元/平,手握50万,可以买一套近100平米的房子。放到现在,这套房子的总市值可能高达1000-1500万,涨幅达20-30倍,复合增长率16.2%-18.5%。

另外,仔细观察过去二十年我国平均房价的基本走势,会发现房子的价格始终是在“涨”和“稳”之间交替前进。正因为如此,老百姓才形成了“房价只涨不跌”的认知。事实上,直到今天,一提到房地产,一提到房价,很多人就自然而然地和“躺赚”、“涨价”等关键词联系起来。

房地产过度繁荣,房价快速上涨,确实给房地产自身的发展注入动力,更给国民经济增长带来巨大贡献,也“造富”了很多家庭。但不可忽略的是,高房价也存在显而易见的诸多“弊端”:高房价压低了生育率、高房价耽误了科技创新、高房价挤压了消费等。

当然,不得不提的是,高房价还导致了收入分配不公平:房价上涨,有产者资产大幅升值,于是就更有了腾挪加杠杆撬动更多财富的空间,所以我们看到,房地产经历一二十年的繁荣发展后,人与人之间的贫富差距愈加明显。而房产的分配就更加不均衡了,用潘石屹的话说,有的人坐拥100套房子,靠收租、升值赚钱,有的人却努力三四十年也未必能凑齐大城市一套房子的首付款。

凡此种种,也是过去这一轮,国家动真格调控房地产、管控房价的核心原因。

截止到今天,本轮调控已经持续了5年之久,更取得了非常不错的成绩:首先,房价快速上涨局面得以有效控制,以合肥为例,过去5年,房价年涨幅不超过5%,除核心区域之外,很多板块房价已经保持2年未涨了;

其次,房价下跌真实发生了。尤其是2021年7月-2022年3月,全国重点70城新二手房价格下跌的城市多于上涨,房价终于迎来了阶段性下行。尤其是2021年12月份,82%的城市新房价格下跌,91.4%的城市二手房价格下跌。其中4大一线城市,除上海之外,全部下跌。尤其是深圳,二手房成交量连续8个月下跌,部分区域二手房价格跌幅超过15%。自此,一线城市房价“永涨”的神话被彻底打破了;

再者,房地产市场环境得到净化,楼市回归刚需时代,炒房客几近消失。2021年底,西南财大甘犁教授所做的调查报告显示,2021年我国投资性购房比例已经降到50%左右,较2016、2017年超过80%的水平,明显回归合理了。

不得不提的是,经历过去这一年的降温,整个房地产链条上的人几乎都迎来了“至暗时刻”:开发商深陷债务危机,其中不乏年销售额过千亿的大开发商;房价微涨或下跌,投资客被套牢;市场不景气,成交量锐减,房产中介遭遇“闭店潮”;房价预期严重不足,购房者也“按兵不动”,开始持币观望了,其中不乏改善型购房群体。

用专业人士的话说,目前,我国长期形成的房价看涨预期正处在转变的临界点上,房企、银行、土地市场端都在向好发展,整个产业链降温意味着调控已经取得了阶段性进展,这一调控成果来之不易,意义重大。

不过,即便如此,回过头来看,其实过去5年买房仍然是最好的投资渠道:国家统计局数据显示,过去5年,全国平均房价仍然上涨了45%,平均数值虽然不够亮眼,但是一二线城市中不乏,5年时间房价“翻倍上涨”的情况。这意味着过去5年,不管是自住还是投资,买房仍然是明智之举。比如笔者的一位朋友,17年初以50万首付在省会城市上车,购买了一套150万的房子,当时身边的很多亲戚朋友都劝他把钱存银行,“等房价下跌后”再买房,但他坚持己见,最后买了房。5年后这套房子的单价已经达到3万元/平,市值不低于320万。

那么问题来了,如果手握50万现金,2022年该买房还是存银行?

对此,4月8日,北师大教授董藩给出了“答案”:在大城市,手握50万现金,应该要早买房。而且年轻人如果有能力买房一定要早买房,早买房是孝敬父母,哪怕用父母的钱买房也行。

董藩解释,建议年轻人在大城市早买房,主要是两方面原因:第一,父母的钱早晚都是子女的,而家庭积累财富最好的方式就是买房。也就是说,手里有50万现金,一定要拿出来买房;第二,大城市人口有增量,产业有规模,资源有优势,未来房价上涨的压力仍然很大,早买房肯定要比晚买房压力小。更重要的是,在大城市这50万现金买房后所获得的资产升值性收益,肯定要远比把钱存在银行划算。

手握50万,2022年该买房还是存银行?三方面分析告诉你真实答案:大城市应该买房,小城市存银行;短期有用钱需求,应该存银行。

第一,在我们看来,这个问题的本质其实是“未来房价还能否快速上涨,复制过去的疯狂?”所以对此不能一概而论,应该因城而异:四大一线城市、国家中心城市、城市群核心城市,人口源源不断流入,购房需求只增不减,而本身的土地存量有限,这意味着未来“供不应求”的局面仍然存在。叠加,大城市都会有更好的政策、金融、资源优势,基于此在大城市,有经济能力确实应该早买房。有人说50万买不了大城市的房产,这是事实。但我们真正想表达的观点是,大城市房地产的红利期仍然未结束,买房仍然是第一选择。

反观那些人口常年流失、经济欠发达、远离中心城市的三四五线城市,房价刚刚经历新一轮棚改的拉动,严重虚高,叠加自身的经济实力不足以支撑现在的高房价,所以对于这类城市,如果不是未来要住一辈子,我们真的不建议在此购房。尤其是当下,很多城市房价在“阴跌”,即便有需求,买房也可以再等等。

第二,买房和存银行的预期收益也应该充分考虑:房价年涨幅低于7%,其实买房是亏本的。因为买房本身就有很高的成本:2%的折旧率、3%的资金成本、2%的税费等。大城市长远来看,基本上都能达标。中指院预测,2022年房价涨幅3.5%,这是预测全国全年的房价涨幅。很显然,如果聚焦到大城市,房价涨幅可能要高于这个数值。所以在大城市买房显然比存银行划算——50万存银行,5年后,购买力可能连60万都达不到。原因大家也都知道,在此不多赘述。

但是三四线城市,显然存银行要比买房划算,资金换成房子是妥妥的贬值,这还不是最关键的,未来可能面临房子无人接盘,难以变现的困境。50万存银行的收益虽不高,但安全且稳健。事实上,如果配置合理,50万存银行也能获得4%-5%的收益率。

第三,手握50万,该买房还是存银行,也要看个人需求:对于短期有现金流需求的人来说,自然是存银行好,因为可以做到随存随取;对于无现金流需求,且在大城市的人来说,如果有值得购买的房产,当然要以买房为先。

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