(图/视觉中国)

文 | 《财经天下》周刊 张文静

编辑 |田晏林

虽然是在温州起家的浙系房企,但中梁却颇具闽系房企风格。高周转、高杠杆和快速扩张的业务模式曾让它在业内获得“小碧桂园”的称号。

相比于许多房企“爽约”财报季,中梁控股如期公布2021年度业绩似乎让外界看到它的信心,但曾经的高增长模式给企业留下的隐忧,在这两年房地产行业的寒冬期,暴露得较为彻底。

就在财报公布后,近日,国际评级机构穆迪再次下调中梁控股的公司家族评级,从“B2”调至“B3”,展望为负面。且之前两个月,穆迪、惠誉也先后下调评级。两大评级机构均对中梁控股的债务、现金流,及再融资风险表达了担忧。

穆迪副总裁兼高级分析师Cedric Lai表示:“评级下调反映出,在未来12-18个月内,由于经营现金流疲弱和到期债务规模庞大,中梁控股的流动性减弱,再融资风险加剧;而负面展望反映出该公司流动性减弱,解决其再融资需求存在不确定性。”

《财经天下》周刊注意到,今年中梁有约9亿美元的离岸债券将到期。而眼下最为紧迫的关口是,5月这家公司有一笔3亿元绿色优先票据即将到期。

偿债大考

中梁控股1993年由杨剑创立,最初起家于温州,后发展至长三角地区。2015年,中梁开始转向布局三四线城市。2016年,中梁控股将大本营迁至上海,开始高速扩张。

2016年到2018年,中梁控股合约销售额从190亿元跃至1015亿元。2019年7月,中梁成功登陆港交所。但随着行业规模见顶,调控趋严,融资环境持续收紧,加之疫情等因素,中梁控股发展势头不复当年。最近两年的业绩指标大幅放缓,债务危机和流动性风险增强。

为保证现金流,中梁控股去年就已经开始低价营销、抓回款。此外,从2021年10月开始,中梁山东区域将投资条线人员调往营销一线轮岗,并设定关键指标与任务。中梁控股内部人士称,房地产步入下行周期,房企拿地较为谨慎,加强销售回款才能确保现金流。投资条线人员轮岗至营销一线,也是顺应行业发展趋势。

但抓销售并未给中梁带来亮眼的业绩。2021年该公司营收761亿元,增长了15%,但净利润只有27亿元,同比下降约28%,与许多企业一样,都陷入增收不增利的怪圈。今年一季度,中梁控股累计合约销售额216亿元,同比下滑55%。

受市场环境影响,房企业绩下滑是行业共象。但除去整体行业因素,横向比较来看,中梁控股一季度的销售业绩也略显尴尬。

机构数据显示,百强房企全口径销售金额同比降幅47%,近4成企业的降幅高于50%。这意味着,在百强房企中,中梁的表现排在行业后列。

未来半年,中梁控股将迎来一场偿债大考。惠誉的研报显示,中梁控股未来6个月将有8.19亿美元的离岸债券到期,其中5月到期2.93亿美元,7月到期4.48亿美元,8月到期1.5亿美元。另据穆迪测算,该公司的无限制现金/短期债务的比率,从截至2021年6月底的1.2倍降至截至2021年底的1.04倍。

挥刀自救

在部分市场人士看来,相比于债务已经暴雷的许多房企,中梁控股或许是有可能顺利“上岸”的房企。

过去的一年,中梁控股采取了较多的自救措施,如停止拿地等资本性开支、加大促销去化与回款力度、出售资产与项目股权回款、股东注资与借款、实行扁平化管理以降本增效等。IPG中国首席经济学家柏文喜认为,这些措施能优化企业现金流,提升自身流动性。

在疯狂的2017年,中梁控股曾平均三天拿下一块土地。但去年6月,主管投资业务的34岁联席总裁李和栗离职。中梁此后也降低了拿地力度。2021年上半年,中梁控股土地投资总额为408亿元,共获取67个土地项目。而到了2021年下半年,公司土地投资总额仅118亿元,新增18个项目。

除此之外,今年初,中梁控股还将控股集团总部相关职能与地产集团总部进行整合,控股总部部分员工将被转岗。据媒体报道,此次裁员人数在200人以上,财务共享、信息化、审计三大业务板块有超100人转岗地产集团。

事实上,从2021年下半年开始,中梁已传出裁员消息。财报里,截至2021年底,中梁有全职员工10317人,比2021年6月末少了近3000人。

近日,市场又传出山东区域总裁齐小创、浙江区域总裁魏光洲以及粤港澳发展集团执行董事兼COO顾继伟离职,或今年在内部开启的组织架构调整有关。《财经天下》周刊尝试联系中梁方面,但未得到回应。

如果说裁员和减少拿地都是为了节省开支,那么将已站在港交所门口的物业服务公司出售,则更凸显出中梁期待“回血”的急迫。

3月29日,碧桂园服务发布公告称,已按现金支付方式收购中梁百悦智佳约93.76%股权,总代价31.29亿元,股权及董事已转让及变更完毕。

中梁百悦智佳原为中梁控股旗下的物业公司,曾经二度冲击IPO,并终于在2021年12月通过了港交所聆讯。一旦成功上市,它将成为母公司中梁控股的最佳融资渠道。然而在过会后,中梁百悦智佳迟迟没有下一步动作,外界最终等来的,是卖身给行业巨头碧桂园服务的消息。

似乎,中梁控股没有足够时间和耐心等待物业公司慢慢上市了。此番果决的处置,的确为中梁赢得了一些时间。2021年11月和今年1月,中梁两次提前归集资金分别兑付了两笔美元债,维持住了稳定局面,也给投资者吃下一颗“定心丸”。

随着债务的密集到期,这家曾经的“黑马”房企,能否闯过接下来的关口?对杨剑的考验还没有结束。

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