二手房交易又有新的模式，不用还完房贷就能过户！

8月17日，济南推出二手房“带押过户”登记，对于存在抵押的房产要上市交易的，无须提前还贷或垫付资金，即不用先归还原来的房贷，就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。

引入公证“提存账户”

(资料图片仅供参考)

过去，购房者办理二手房交易过户，买卖双方签约后须由买方先向银行提出贷款申请，贷款审批通过后，卖方必须先结清原银行贷款，办理抵押注销登记，然后才可申请办理二手房过户的转移登记和买方贷款的抵押登记，抵押登记完成后买方银行放款，向卖方账户支付购房款。买卖双方不仅要在登记机构和银行之间来往多次，所需的时间周期也会很长，且在全部交易和登记手续完成之前，卖方结清原银行贷款的费用，很多需要借助过桥资金，房屋过户的成本高。

此次济南推出的“带押过户”实施后，“进一个窗口，提交一套材料，办理一次业务”，买卖双方无需跑腿，转移和抵押“双预告登记”通过银行就可以完成线上申请，转移登记和抵押登记可同步办理，抵押预告登记自动转为本登记，卖方在办理转移登记的当天或第二天就可以拿到房款，结清原银行贷款。所以，实施二手房“带押过户”后，不用先归还原来的房贷就可以完成交易、发放新的贷款，新贷款发放的同时也完成了原贷款的结清和房产的交易过户。

而在济南推出的“带押过户”新流程里，引入公证“提存账户”是重要的一个环节，相关人士介绍，公证处是法律规定的提存机构。存量房“带押过户”交易模式中通过公证处的提存业务、委托公证等一系列公证组合服务实现《民法典》规定的存量房带抵押过户，从而实现法律规定所倡导指引的保障交易安全、降低交易成本的立法价值取向。买卖双方在签署买卖合同的同时会同步签署提存协议、委托书，由买方将首付款和买方的银行贷款提存到公证处提存账户，在完成房产过户登记后，公证处将上述款项打入卖家银行账户用于偿还卖家尚未偿付的贷款，剩余部分打入卖方个人账户。

“过桥资金”是灰色地带

有分析人士表示，实施二手房“带押过户”后，既减轻了过桥资金烦恼，降低了再入市门槛，又增加了买卖双方更多的可选择性，降低二手房在市场上的流通成本，进一步活跃房地产市场。

“过桥资金”也就是市场所说的“赎楼费”，一直是二手房交易中的灰色地带，收费标准非常不明确。“之前买房时就被中介坑了，原业主的欠款是170万元左右，中介房说过桥资金也就是替业主赎楼的短期借款，全非费用算下来要37000元左右，其实整个交易过程时间还不到两个月，这个利率水份太高。”陈先生之前购买了深圳龙岗的一套二手房，在于中介机构交涉许久后，中介机构才同意稍微减少了过桥的收费。

记者梳理发现，早在今年8月2日，昆明已成功办理了云南首笔二手房“带抵押过户”合并登记业务。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，过去也有城市试图推进这项政策，但由于担心风险，银行之间的协调等，并未有效推进。济南的新政，有望缩短交易周期，甚至可以缩短一半，这一政策有助于加快换房需求入市，提升新房交易量有所助力，会促进新市民购买二手房及在该城市扎根落户，可进一步促进房地产市场良性循环。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这是一个二手房交易过户和登记的政策，其实也是二手房加快流通和交易的政策，此类政策背后体现了降低二手房交易成本、活跃二手房的政策创新思路，对于全国二手房市场的政策也有启发。近期多地二手房市场有一些回暖迹象，但要警惕其可能是暂时的现象，或者说一些是因为二手房取消限购限售而短期释放的需求。要真正破解二手房交易方面的问题，关键就要破解“如何让房东不筹钱还贷款”、“如何让买卖、过户、登记在一日内完成”这两个问题。

编辑：叶舒筠