编辑 | 于斌
出品 | 潮起网「于见专栏」
2021年下半年至今，在房地产行业政策调整后，特别是在民营地产圈，可以说是哀鸿遍野。新城控股近期披露的2022年半年报显示，上半年实现营业收入430亿元，同比下降47%。
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在全面收杠杆的房地产调控措施中，地产头部集团的开发收入骤然下降，加上近两年购房需求疲软。新城控股也不能例外，上半年的累计销售面积约658万平方米，比上年同期下降40%。
在新城控股通过裁员，压缩销售费用和管理费用，卖出商业地产等各项节流措施后，归母净利润29亿元，同比下降30%。与此同时，公司股价再度跌至阶段低点。
国际评级机构对新城控股的发行人信用评级从“BB+”，下调至“BB”，表达了对新城资金流动性的担忧。同时在“展望”一项，定性为“负面”。这是新城控股增加使用内部资源和抵押融资来偿还到期债务，鉴于其进入离岸债券市场的机会有限，因此融资渠道受限。反映了新城控股在今年销售和财务指标上都表现不佳。
新城控股近几年排名不断下降，虽然至于全面崩塌，但从2010年开始就陷入“增收不增利”困境，企业风波不断，负面形象短期内无法改善。同时，新城控股合联营项目利润下降，公司盈利水平及盈利能力均有所下滑。
各项财务指标均恶化
今年上半年，全国商品房销售金额65892亿元，同比下降30%，其中，住宅销售额同比下降32%。而全国房屋新开工面积同比下降35%。在上半年，大部分标杆房企的业绩平均跌幅在30%以上。
2022年以来，新城控股销售跌幅在行业平均水平内，不过其有超过50%-60%的可售资源位于需求普遍较弱的三、四线城市，后期销售复苏可能相对缓慢。今年七月，不少房产股都大涨，比如万科最高涨3%，阳光城5%。而新城控股成交量仅6123手，跌停价格卖单有300+万手。
当下表现平庸的新城控股，其实早年间是典型的地产潜力股。从最初从一个长期处于行业30名开外的中型地产商，新城控股前几年项目主要在三、四线城市，江浙沪居多，主打“商业+地产”，在成功进军长三角之后，2016年至2019年间，公司销售额分别为690亿元、1257亿元、2311亿元，差不多是连年翻倍的上涨。新城控股销售住宅反哺商业地产，从万达挖来不少人才，高举债、高周转，滚动开发。至此，新城控股稳定进入中国房地产行业前十。
从企业舆情的角度看，企业高管个人事件一旦出现负面，不只是影响企业形象，更严重的是会引起股价波动和地产业务的冲击。因此在2019年，新城控股的掌托人王振华犯下刑事案件，给新城控股带来了债务挤兑危机。
当时的新城控股已进入国内142个大中城市，开发项目超680个。面对债务挤兑，新城控股选择迅速出售大量项目，用于回收现金，降低负债。同时业务收缩，整个2019年下半年，新城控股几乎没拿到地。当年，新城控股一共对外处置了21家项目公司，其中有11家都在不到两个月内就完成交易，可见当时情况之恶劣。
因为结转周期的影响，这一次的收缩，直到2020年才开始有所缓和。也给新城控股2020年及之后的业绩下降埋下了伏笔。被迫减资减产所导致的结果是，2020年新城控股销售额下降14%至1990亿元，从行业数据排名来看，新城控股的位置近几年持续下滑。销售额排名，从2018年第8位下降到2021年的13位；销售面积排名，从2018年第9位下降到2021年的12位。
从过往的危机案例来看，债务容易引起连锁反应。今年5月，业界传出新城控股将采用备用信用证发行模式在境外重启发行美元债消息，但后续一直没进展，在目前情况下，发美元债可能性不大。当下最难的，还是销售业绩的恢复。
销售额下降肯定是必然的，但是值得注意的一点是，新城现在的债务危机并不小，如果未能及时调整市场策略，或许就会出现债务违约和破产重组的情况。
为了避免这样的情况，新城控股在上半年转让数个项目后，仍然将旗下的影院业务打包卖出给横店影视公司，就是为了保障现金流。
在2021年上半年，新城控股还踩着“黄线”，资产负债率为75.45%，高于规定的70%。尽管对于接下来的债务，新城控股曾经承诺会根据资金及债务到期情况，做好相应安排，确保债务到期偿付。可根据“票眼”上的数据，新城旗下的子公司，新城的商票已经拒付了很多，涉及金额都是上千万元。
今年第一季度末，新城控股全资子公司以2825万元总价竞得商丘的一个地块。如果新城控股有钱拍地没钱付商票，在这个节骨眼上就是引火上身了。
从结果来看，几经努力后，今年新城控股终于把自己降为“绿线”。就在今年5月，新城控股还被中国证监会选为发行公司债的示范性民营房企。而仅就直观呈现的数据而言，少数股东们付出巨额的资本，却远未获得与之匹配的回报，这明显有悖于常识，二者占比不匹配或存在“明股实债”嫌疑。
另外值得注意的是，新城控股公开市场再融资渠道尚未恢复，2021年和2022年第一季度其筹资性现金流持续净流出，公司面临再融资压力较大。目前，在资金紧张的大状况下，新城项目的工程进度受到业主们的极大关注。
开源节流但风波不断
最近两年，新城控股频频变阵。背后，新城控股的业绩的确不容乐观，今年上半年销售额就少了近45%。自去年商业+住宅两大事业部合并之后，近日，新城控股又迎来了最大规模的一次组织结构调整，缩减区域机构设置。将住开和商开一共精简为10个大区，像是把合并皖南+皖北两个成合肥城市公司，徐州城市公司合并丰县城市公司。
除此之外，2021年，新城控股还进行了大规模的裁员行动，有员工抗议此次裁员是蓄谋已久的。对此，新城控股对外解释是因为企业进行了组织架构调整，不得已要大批量裁员。
当下的房地产被戏称为“黑铁时代” ，房企们首要面临的是缩表出清去金融化和监管划定的三道红线。大家似乎也达成了一个共识：比起规模，保住现金流“活下去”才是最重要的。通常而言，调架构、变战略、裁人员，无论是哪种，都只证明这个企业正处于不稳定的阶段。
节流之后就是开源。新城控股早年间就对山东市场分外看好，于是迅速在环渤海地区布局，急于扩张，但项目质量问题备受诟病。今年以来因质量、安全等问题，青岛新城项目屡屡被投诉。
早在2018年，新城控股就踏入了山东市场，但新城控股在青岛建设的楼盘，没有一个拿得出手。几乎所有项目在网络上都能都搜索到质量问题，都有业主投诉过房屋质量差，挂羊头卖狗肉的事件。
由此来看，新城控股必须要在质量等问题上严格把关，才能打消新城控股在消费者心目中“不良开发商”的形象。
最近的一则关于新城控股旗下楼盘的投诉，就发生在重庆的吾悦广场。今年8月是吾悦广场的交房日，但业主们看房后对于房屋质量十分不满意，对于房屋套内面积缩水，层高不够的意见最大。
“吾悦”一直都是新城控股商业地产板块中的主力产品。在新城控股债务中，有六分之一是通过吾悦广场进行的融资。130座已开业的吾悦广场为新城控股带来了每年至少80亿元收入。但是，吾悦广场采取的是“以售养租”模式，资金回收周期长。对于新城控股目前紧缺的现金流帮助不大。
结语
目前来看，新城控股发展相对低迷，但在行业整体承压的特殊环境下，公司销售和发展也颇为不易。今明两年为新城控股的偿债高峰，这些因素都会造成新城的资金压力，下半年的销售走势，就变得非常关键。
作为国内为数不多的住宅和商业两个领域齐头并进互为补充的企业，总的来说，新城控股目前还是很努力自救。纵观每次行业下行时，深困泥沼的房企大多在经营上较为激进，规模扩张很快；或者不甘于主业，在短时间内涉足多个陌生领域。新城控股董事长在今年第一季度的业绩会上也对外表示，2022年起以保安全为第一要务。因为负债率居高不下，一旦遇到政策收紧便很容易陷入流动性危机。
如何安稳度过一浪高过一浪的风波，对于如今的新城控股来说，已是迫在眉睫。
